Grundsteuer

In den alten Bundesländern wird vereinzelt eine Kirchensteuer vom land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz erhoben. Bemessungsgrundlage ist i. d. R. der Grundsteuermessbetrag, ausnahmsweise auch der Einheitswert des Grundbesitzes. Die Erhebung erfolgt mit einem regional unterschiedlichen Hebesatz. Bei der Kirchengrundsteuer ist nicht die Belegenheit des Grundstücks, sondern die Kirchenmitgliedschaft und der Wohnsitz des Steuerpflichtigen entscheidend.

3. Festsetzung der Grundsteuer

Die Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag den vom Gemeindeparlament beschlossenen Hebesatz für die Grundsteuer an und setzt die Grundsteuer fest. Der Hebesatz muss nach § 25 Abs. 4 GrStG jeweils einheitlich sein für die in einer Gemeinde liegenden

• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (GrSt A) sowie
• Grundstücke (GrSt B).

Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Sie wird zu je ¼ ihres Jahresbetrags am 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. fällig. Abweichend hiervon können die Gemeinden bestimmen, dass Kleinbeträge wie folgt fällig werden:

• am 15.8. mit ihrem Jahresbetrag, wenn dieser 15 EUR nicht übersteigt;
• am 15.2. und 15.8. zu je einer Hälfte ihres Jahresbetrags, wenn dieser 30 EUR nicht übersteigt.

Viele Gemeinden verbinden die Erhebung der Grundsteuer mit der Erhebung der von den Grundstückseigentümern zu entrichtenden Abgaben für Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Entwässerung.

BVerfG trifft Entscheidung mit weitreichender Bedeutung

Das BVerfG hat nunmehr in den vom BFH vorgelegten 3 Normenkontrollverfahren sowie in 2 weiteren Beschwerdeverfahren mit Gesetzeskraft entschieden, dass die derzeit geltenden, im Urteil des BVerfG v. 10.4.2018 näher bezeichneten Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsberwertung von bebauten Grundstücken, soweit sie bebaute Grundstücke außerhalb des Bereichs der Land- und Forstwirtschaft und außerhalb des in Art. 3 des Einigungsvertrags genannten Gebiets betreffen, jedenfalls seit dem 1.1.2002 – dem in den vorliegenden Verfahren entscheidungserheblichen Zeitpunkt, der am weitesten zurückliegt – mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar und damit verfassungswidrig sind. Dies stehe aufgrund von Wertverzerrungen, die durch Aussetzung neuer Hauptfststellungen verursacht werden und für die es keine hinreichende Rechtfertigung gebe, fest. Die Grenze hinnehmbarer Ungleichbehandlung sei im Jahr 2002 und damit nahezu 40 Jahre nach dem letzten Hauptfeststellunszeitpunkt überschritten.

Periodische Bewertung des Grundvermögens

Das System der Einheitsbewertung sei davon geprägt, dass in regelmäßigen Zeitabständen eine allgemeine Wertfeststellung (die sog. Hauptfeststellung) stattfinde. Diese Hauptfeststellung solle alle sechs Jahre für bebaute und unbebaute Grundstücke erfolgen. Ziel der Bewertungsregelungen sei es, Einheitswerte zu ermitteln, die dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahe kommen. Der Verkehrswert sei danach in diesem System die Bezugsgröße, an der sich die Ergebnisse der Einheitsbewertung im Hinblick auf Art und Umfang etwaiger Abweichungen zur Beurteilung einer gleichheitsgerechten Besteuerung messen lassen müssen.

Die im Gesetz vorgesehene periodische Wiederholung der Hauptfeststellung sei zentral für das vom Gesetzgeber selbst so gestaltete Bewertungssystem. Ihm liege der Gedanke zugrunde, dass die den Verkehrswert der Grundstücke bestimmenden Verhältnisse einheitlich zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung möglichst realitätsnah abgebildet werden. Da diese Verhältnisse während der folgenden Jahre eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise verkehrswertrelevanten Veränderungen unterlägen, bedürfe es in regelmäßigen und nicht zu weit auseinander liegenden Abständen einer neuen Hauptfeststellung.

Aussetzung der Hauptfeststellungen nicht hinnehmbar

Je länger ein Hauptfeststellungszeitraum über die ursprünglich vorgesehenen sechs Jahre hinaus andauere, desto größer im Einzelfall und umfangreicher in der Gesamtzahl würden zwangsläufig die Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und den auf den Hauptfeststellungszeitpunkt bezogenen Einheitswerten der Grundstücke. Die seit 1964 andauernde Aussetzung der erforderlichen Hauptfeststellung führe daher in zunehmendem Maße zur Wertverzerrungen innerhalb des Bereichs bebauter und unbebauter Grundstücke.

Zwar sei eine Auseinanderentwicklung zwischen Verkehrswert und festgestelltem Einheitswert für sich genommen verfassungsrechtlich nicht bedenklich. Würden die Einheitswerte in allen Fällen gleichmäßig hinter steigenden Verkehrswerten zurückbleiben, führte dies allein zu keiner verfassungsrechtlich relevanten Ungleichbehandlung, da das Niveau der Einheitswerte untereinander in Relation zum Verkehrswert gleich bliebe. Es gebe allerdings keine Anhaltspunkte dafür, dass sich die durch den Verzicht auf die regelmäßigen Hauptfeststellungen zwangsläufig zunehmenden Wertverzerrungen in einer gleichmäßigen Relation zum Verkehrswert bewegten.

Verwaltungsaufwand und geringe Höhe einer Steuer unbeachtlich

Ermöglichten Bewertungsregelungen ganz generell keine in ihrer Relation realitätsnahe Bewertung, rechtfertige selbst die Vermeidung eines noch so hohen Verwaltungsaufwands nicht ihre Verwendung. Auch die geringe Höhe einer Steuer rechtfertige die Verwendung solcher realitätsfernen Bewertungsregeln nicht.

Gesetzgeber muss Neuregelungen schaffen

Das BVerfG hat allerdings aus besonderem Grund, nämlich im Interesse einer verlässlichen Finanz- und Haushaltsplanung und eines gleichmäßigen Verwaltungsvollzugs für Zeiträume weitgehend schon abgeschlossener Veranlagungen, die Fortgeltung der beanstandeten Regelungen zur Einheitsbewertung für die Vergangenheit zugelassen. Für die Zukunft hat es die Fortgeltung der beanstandeten Regelungen in zwei Stufen wie folgt angeordnet:

• Die beanstandeten Regelungen sind in die Zukunft gerichtet zunächst bis zum Ergehen einer Neuregelung, längstens jedoch bis zum 31.12.2019 anzuwenden.
• Die Anwendung der als unvereinbar mit Art. 3 Abs. 1 GG festgestellten Bestimmungen der Einheitsbewertung ist schließlich, sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung getroffen hat, für weitere fünf Jahre nach Verkündung der Neuregelung, längstens aber bis 31.12.2024, zulässig.

Diese nach Dauer und Struktur ungewöhnliche Fortgeltungsanordnung ist nach Auffassung des BVerfG durch die besonderen Sachgesetzlichkeiten der Grundsteuer geboten und von daher ausnahmsweise gerechtfertigt.

Steuerschuldner

Im Gegensatz zu den Personensteuern, z. B. der Einkommensteuer, bei der sich die Steuerschuldnerschaft aus der persönlichen Steuerpflicht ergibt, steht bei der Grundsteuer als Realsteuer das Steuerobjekt „Grundstück“ bzw. „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“ im Vordergrund. Es bedarf daher einer gesetzlichen Festlegung, wer Steuerschuldner für die Grundsteuer ist.

Steuerschuldner sind demnach die Personen, denen das Steuerobjekt bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet wird (§ 10 Abs. 1 GrStG). Die Zurechnung erfolgt grundsätzlich auf den oder die Eigentümer. Steht das Grundstück im Eigentum mehrerer Personen, sind diese Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 3 GrStG). Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass jeder der Gesamtschuldner die gesamte Leistung schuldet; die Erfüllung durch einen Gesamtschuldner wirkt auch für die übrigen Gesamtschuldner (§ 44 AO).

Während die Steuerschuldnerschaft „im Normalfall“ einfach zu bestimmen ist, ist Steuerschuldner z. B.

• beim Erbbaurecht, Wohnungserbbaurecht oder Teilerbbaurecht der Erbbauberechtigte sowohl hinsichtlich der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts als auch der des belasteten Grundstücks (§ 10 Abs. 2 GrStG),
• beim Gebäude auf fremden Grund und Boden der Grundstückseigentümer für das Grundstück und der wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes für das Gebäude,
• beim Wohnungs- und Teileigentum der Eigentümer für sein Wohnungs- und Teileigentum.

Sonderregelungen für die neuen Bundesländer

Für die alten Bundesländer ist eine Hauptfeststellung auf den 1.1.1964 durchgeführt worden. In den neuen Bundesländern gelten für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens nach wie vor die Einheitswerte, die auf den Wertverhältnissen zum 1.1.1935 beruhen.

Für Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser und Mietwohngrundstücke), für die ein im Veranlagungszeitpunkt für die Grundsteuer maßgebender Einheitswert 1935 nicht festgestellt oder festzustellen ist (§ 132 BewG), ist die Ersatzbemessungsgrundlage (Wohn- oder Nutzfläche) maßgebend.

Der Steuerschuldner hat insoweit eine Steuererklärung nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck abzugeben, in dem er die Grundsteuer selbst berechnen muss.

Erlass der Grundsteuer

Neben der allgemeinen Erlassvorschrift des § 227 AO kennt das Grundsteuerrecht weitere spezielle Erlassvorschriften. Danach ist die Grundsteuer z. B. zu erlassen für:

• Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) i. d. R. unter den jährlichen Kosten liegen; öffentliche Grünanlagen, Spiel- und Sportplätze, wenn die jährlichen Kosten i. d. R. den Rohertrag übersteigen.

Wesentliche Ertragsminderung

Die Gemeinde muss einem Eigentümer des Betriebs einer Land- und Forstwirtschaft oder eines bebauten Grundstücks im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise erlassen, wenn diese die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten haben. Besonderer Bedarf für einen solchen Erlass besteht insbesondere in den Regionen, in denen – bedingt durch strukturelle Veränderungen – ein erhebliches Überangebot an Wohnungen zu verzeichnen ist.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraums ankommt.

Ob und gegebenenfalls in welchen Internetportalen leerstehende Mieträume beworben werden müssen, damit der Steuerpflichtige sich nachhaltig um die Vermietung der Räume bemüht und deshalb die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hat, ist ebenfalls eine Frage der Umstände des Einzelfalls.

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.

Liegen die Voraussetzungen bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken für einen Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung vor, wird dieser in 2 Billigkeitsstufen gewährt. Bei einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 50 % ist die Grundsteuer i. H. v. 25 % und bei einer Minderung des normalen Rohertrags um 100 % i. H. v. 50 % zu erlassen.

Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken ist weitere Voraussetzung für eine Grundsteuererlass, dass die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre.

Bei bebauten Grundstücken wird die Ertragsminderung aus dem Unterschiedsbetrag der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zur tatsächlich im Erlasszeitraum erzielten Jahresrohmiete berechnet. Für die Ermittlung der geschätzten üblichen Jahresrohmiete ist die Nutzbarkeit der Flächen nach Wohn- und/oder gewerblicher Nutzung maßgebend.

Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gilt als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks. Mit der gesetzestechnischen Fiktion wird gewährleistet, dass ohne ausdrückliche Wiederholung alle übrigen Erlassvoraussetzungen des § 33 GrStG gelten. So ist bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken die Grundsteuer i. H. v. 25 % bzw. i. H. v. von 50 % zu erlassen, wenn die normale Ausnutzung des Grundstücks um mehr als 50 % bzw. um 100 % gemindert und der Steuerschuldner die Minderung der Ausnutzung nicht zu vertreten hat.

Darüber hinaus muss die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig sein und kein Erlassausschluss im Zusammenhang mit einer Wertfortschreibung vorliegen.

Wie bei jeder Schätzung sind auch bei der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete alle Umstände zu berücksichtigen, die für die Schätzung von Bedeutung sind (so für die Schätzung von Besteuerungsgrundlagen § 162 Abs. 1 Satz 2 AO). Die tatsächlich vereinbarte Miete für ein Objekt ist ein solcher Umstand, denn grundsätzlich spricht viel dafür, dass die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über den Mietpreis eines Objekts am genauesten den Preis widerspiegelt, der für dieses Objekt regelmäßig gezahlt wird, jedenfalls genauer als ein Mietspiegel mit seiner groben Lagekategorisierung und Mietpreisbandbreiten.

Einer Korrektur bedarf es allerdings in den Fällen, in denen die vereinbarte Miete deutlich von der üblichen Miete abweicht, also bei „Ausreißern“ der vereinbarten Mieten, was regelmäßig bei einer Abweichung von mehr als 20 % von der üblichen Miete anzunehmen ist. Denn dann spiegelt die vereinbarte Miete gerade nicht die übliche Miete wieder. Zum Maßstab für die übliche Miete im Rahmen der Feststellung, ob die vereinbarte Miete Ausreißercharakter hat, ist jedoch ein Mietspiegel geeignet.

Praxis-Beispiel

Wohnungsleerstand

Der Steuerpflichtige S ist Eigentümer eines Mietwohngrundstücks in A-Stadt. Im Jahr 2016 konnte er 55 % der Wohnungen aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht vermieten. Der normale (geschätzte) Rohertrag beträgt 50.000 EUR, die erzielte Jahresrohmiete wegen der nur zu 45 % tatsächlich erfolgten Vermietung mithin 22.500 EUR. Da der Rohertrag um mehr als 50 % gemindert ist, kommt ein Grundsteuererlass in Betracht. Der Erlassbetrag beträgt 25 % der festgesetzten Grundsteuer.

Eine Ertragsminderung ist allerdings kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.

Praxis-Beispiel

Wertfortschreibung

Im Februar 2016 wird ein Mietwohngrundstück teilweise durch einen Brandschaden zerstört. Die Fortschreibung des Einheitswerts kann frühestens zum 1.1.2017 (Folgejahr) erfolgen. Für das Jahr 2016 ist auf Antrag ein Erlass nach § 33 GrStG zu prüfen, der allerdings für das Jahr 2017 nicht mehr in Betracht kommt.

Frist

Der Steuerpflichtige hat einen Rechtsanspruch auf Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Vorschrift erfüllt sind. Der Steuerpflichtige muss den Erlassantrag allerdings bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. stellen.

Geht der Grundsteuerbescheid für den Erlasszeitraum dem Grundstückseigentümer nicht rechtzeitig zu oder wird die Jahressteuer durch Änderungsbescheid heraufgesetzt, so endet die Antragsfrist nach Auffassung der Verwaltung erst mit der einmonatigen Rechtsbehelfsfrist für den Grundsteuerbescheid oder den Änderungsbescheid.

Ein Grundsteuer-Änderungsbescheid, der erst nach dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. ergeht und die zuvor für den Erlasseitraum festgesetzte Grundsteuer heraufsetzt, eröffnet allerdings (nur) für einen durch diese Grundsteuererhöhung veranlaßten Erlassantrag eine (neue) dreimonatige Ausschlussfrist i. S. d. § 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG.

Dass diese Frist nicht wie die übliche Rechtsbehelfsfrist auf einen Monat beschränkt wird, wie es Abschn. 41 Abs. 1 Satz 2 GrStR vorsieht, sondern auf 3 Monate ausgedehnt wird, ergibt sich aus einer analogen Anwendung des § 34 Abs. 2 GrStG. Danach billigt der Gesetzgeber dem Steuerpflichtigen eine dreimonatige Überlegungs- und Entscheidungsfrist zu, die in dem Zeitpunkt beginnt, in dem alle für den Erlass maßgeblichen Fakten (Rohertrag und jährliche Kosten) feststehen.

Die Frist für den Antrag auf Erlass der Grundsteuer ist eine gesetzliche Frist. Sie kann deshalb nicht verlängert werden. Bei Versäumung der Frist ist jedoch auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn der Steuerschuldner ohne Verschulden verhindert war, die Frist einzuhalten (§ 110 AO). Wird die Frist für die Antragstellung versäumt und kommt auch keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht, bleibt nur noch eine Antragstellung nach § 227 AO. Hierüber hat der Steuergläubiger „lediglich“ nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Nach § 227 AO können Steuern ganz oder teilweise erlassen werden, wenn deren Einziehung nach Lage des einzelnen Falles unbillig wäre. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen sachlichen und persönlichen Billigkeitsgründen, die auch bei einer Objektsteuer vorliegen können. Die Einziehung der Grundsteuer kann z. B. unbillig sein, wenn das Grundstück das einzige Vermögensobjekt ist, von dessen Erträgen der Steuerpflichtige gerade recht und schlecht leben kann. Einem solchen Steuerpflichtigen kann nicht zugemutet werden, das Grundstück zu veräußern.

Andererseits lässt sich aus der Unrentierlichkeit und selbst der Ertragslosigkeit eines Grundstücks allein eine zur Rechtfertigung eines Billigkeitserlasses geeignete sachliche Unbilligkeit nicht herleiten. Das folgt aus dem Wesen der Grundsteuer als einer vom Ertrag unabhängigen Objektsteuer.

Auch die auf den lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkten des 1.1.1964 bzw. in den neuen Bundesländern des 1.1.1935 beruhenden Wertverzerrungen begründen keinen Anspruch auf Teilerlass von Grundsteuer aus sachlichen Billigkeitsgründen.