Grundpfandrechte

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung sichern sich Geldgeber durch Grundpfandrechte ab. Dabei handelt es sich sogenannte Pfandrechte, die ins Grundbuch eingetragen werden, um die Forderungen von Gläubiger zu sichern. Im Rahmen dessen wird entweder ein Gebäude oder ein Grundstück belastet. Im Allgemeinen gibt es bei Grundpfandrechten eine Unterscheidung in drei Arten:

  • Hypothek
  • Grundschuld
  • Rentenschuld

Sofern der Geldgeber ausstehende Beträge des Baufinanzierungskredits nicht zurückzahlen kann, haben die Gläubiger das Recht, die Immobilie zwangsverwalten oder –vollstrecken zu lassen.

Hypothek

Von einer Hypothek sprechen Sie, wenn ein Gläubiger einem Schuldner einen Kredit gewährt. Diese Forderungen werden dadurch abgesichert, dass ein Grundpfandrecht eingetragen wird. Im Rahmen dessen ist wichtig zu beachten, dass diese Belastung auch dann bestehen bleibt, wenn die Immobilie oder das Grundstück verkauft wird. Kann der Schuldner seiner Pflicht der Zahlungen an den Gläubiger nicht nachkommen, hat dieser das Recht, seinen Anspruch auf Grundpfandrechte durchsetzen. In der Regel erfolgt diese Befriedigung durch eine Zwangsvollstreckung. Die Rückzahlung entspricht dann der Höhe des erzielten Erlöses.

Eine Definition des Begriffs Hypothek gibt § 1113 BGB vor: Das signifikanteste Merkmal ist ihre Akzessorietät. Das bedeutet, dass sie nur dazu dient, eine Forderung abzusichern. Sofern kein Anspruch existiert, besteht auch kein Grund für eine Hypothek. Eine Belastung des Grundstücks oder der Immobilie erfolgt demnach nur solange, wie die Forderung selbst vorhanden ist. Wenn Sie sich für eine Hypothek entscheiden, setzt diese folgende Vorgehensweisen voraus:

  • Es muss eine Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Hypothekengläubiger geben.
  • Die Hypothek wird ins Grundbuch eingetragen.

Die Bestellung der Hypothek erfolgt vor einem Notar. Dieser bezeugt, dass ein Eintragungsantrag gestellt wird und dass der Grundstückseigentümer der Eintragung zustimmt.

Eine Hypothek kommt erst zustande, wenn der Gläubiger den Kredit auszahlt. Im Anschluss daran gilt er als dessen Besitzer. Sofern bereits im Vorfeld ein Grundbuchauszug bestand, handelt es sich bei der Hypothek bis zu dem Auszahlungszeitpunkt zunächst um eine Eigentümergrundschuld. Diese wird, sobald der Gläubiger die Auszahlung des Darlehens vorgenommen hat, zu einer Hypothek. Dadurch wird gewährleistet, dass sie als Grundpfandrecht auch für in der Zukunft liegende Forderungen bestellt werden kann.

Durch dieses Vorgehen besitzt der Gläubiger zwei Vorteile:

  1. Der persönliche Haftungsanspruch gegen den Schuldner.
  2. Der dingliche Haftungsanspruch gegenüber dem Grundstück.

Sofern der Schuldner die ausstehenden Zahlungen nicht begleichen kann, hat der Gläubiger durch seinen dinglichen Anspruch das Recht, die Forderungen durch das Grundstück zu befriedigen.

Es besteht die Möglichkeit, die Hypothek und somit die Forderungen auf einen Dritten zu übertragen:

  • Abtretung der Forderungen
  • Übergabe des Hypothekenbriefes
  • Eintragung im Grundbuch

In diesem Fall geht die Hypothek (also das Grundpfandrecht) auf den neuen Gläubiger über. Laut § 1153 BGB kann eine Übertragung mehrfach erfolgen.

Es gibt mehrere Gründe, warum eine Hypothek erlöschen kann:

  1. Vertragliche Aufhebung
  2. Befriedigung der Ansprüche
  3. Zwangsvollstreckung
  4. Ausfall in der Zwangsvollstreckung

Sofern eine Zwangsvollstreckung notwendig ist, erfolgt diese durch einen Überweisungs- oder Pfändungsbeschuss per Post oder durch den Eintrag im Grundbuch. Können die persönlichen Forderungen durch die wegfallende Hypothek nicht ausgeglichen werden, geht diese in eine Eigentümerhypothek oder Eigentümergrundschuld über.

 

Ebenso wie beim Grundpfandrecht lässt sich auch die Hypothek in verschiedene Formen unterscheiden (vgl. Abb. 1):

Abb. 1: Arten der Hypothek

Verkehrshypothek

Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt i.d.R. als Brief- oder Buchhypothek. Für beide Varianten bildet § 1116f. BGB die Grundlage.

Wenn Sie sich für eine Briefhypothek entscheiden, erhalten Sie als Hypothekengläubiger zusätzlich einen Hypothekenbrief. Der Vorteil liegt in der hohen Verkehrsfähigkeit. Das bedeutet, dass die Briefhypothek durch Übergabe, Einigung oder Zession problemlos übertragen werden kann. Rechtskräftig ist ebenfalls eine mündliche Übertragung sowie der Eintrag oder die Übergabe ins Grundbuch. Notwendig ist lediglich der Hypothekenbrief.

Ganz anders sieht es bei der Buchhypothek aus. Ein Hypothekenbrief ist hierbei nicht notwendig. Eine Übertragung ist nur möglich, wenn ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Die Verkehrsfähigkeit fällt in diesem Fall daher geringer aus.

Der Besitzer der Verkehrshypothek ist laut § 1138 BGB geschützt durch den Grundbucheintrag. Dadurch wird einerseits die Höhe des Grundpfandrechtes festgelegt, da im Grundbuch ein fixer Betrag eingetragen wird. Andererseits kann sich der Hypothekengläubiger bei einer Übertragung auf genau diesen Eintrag berufen. Sofern sich die Forderungshöhe verringert, befindet sich der Schuldner in der Beweispflicht und muss nachweisen, dass die tatsächliche Höhe der eingetragenen Höhe nicht mehr entspricht. Erlischt die Forderung, verwandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld. Es ist nicht möglich, dass sie bei einer erneuten Entstehung der Forderung wieder auflebt (z. B. im Rahmen eines Kontokorrentkredites).

Sicherungshypothek

Die Sicherungshypothek (§ 1184 ff. BGB) muss im Grundbuch ausdrücklich gekennzeichnet sein und tritt nur in Form einer Buchhypothek auf. Der Gläubiger muss die Höhe seiner Forderungen im Streitfall selbst nachweisen und kann sich nicht auf die im Grundbuch eingetragene Forderungshöhe berufen.

Eine Sonderform der Sicherungshypothek ist die Höchstbetragshypothek. Sie sichert Forderungen, deren Höhe im Vorhinein nicht bekannt ist, bis zu einem bestimmten Maximalbetrag ab. Die Höchstbetragshypothek muss im Gegensatz zur Sicherungshypothek im Grundbuch nicht explizit gekennzeichnet werden, der Gläubiger trägt jedoch ebenfalls die Beweislast über die Forderungshöhe. Bei Erlöschen der Forderung wandelt sie sich in eine Eigentümergrundschuld um, bei erneutem Aufleben der Forderung wird sie wieder zur Hypothek. Als nachteilig ist zu betrachten, dass sie keine Zwangsvollstreckungs- und Zinsklausel enthalten darf. Durch die Zwangsvollstreckungsklausel würde der Gläubiger bereits bei der Übertragung der Hypothek einen vollstreckbaren Titel erhalten.

Gesamthypothek

Werden mehrere Grundstücke als Grundpfandrecht zur Sicherung eines Forderungsbetrages herangezogen, spricht man von einer Gesamthypothek. Dabei haftet jedes Grundstück für den gesamten Kreditbetrag und der Gläubiger kann seine Forderung aus jedem beliebigen Grundstück befriedigen.

Grundschuld

Die Grundschuld ist in § 1191 BGB definiert. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig, das Bestehen einer Forderung ist also nicht Voraussetzung zur Entstehung der Grundschuld. Diese Form des Grundpfandrechtes ist von der persönlichen Forderung, auch wenn sie diese sichern soll, unabhängig. In der Regel wird die Grundschuld zur Sicherung von mittel- bis langfristigem Fremdkapital verwendet und dient der Finanzierung von z. B. Grundstücks- oder Gebäudekäufen. Die Grundschuld muss ebenfalls in das Grundbuch eingetragen werden. Sie wird insbesondere dann bestellt, wenn sich der Grundstücksbesitzer nicht persönlich verpflichten möchte, denn das sonstige Vermögen des Eigentümers wird nicht in die Haftung mit einbezogen. Da die Grundschuld auch nach Begleichung der Schuld weiterbesteht, können z. B. die Kosten für eine erneute Eintragung in das Grundbuch eingespart werden.

Werden die Ansprüche des Gläubigers nicht befriedigt, kann dieser die Vollstreckung der Grundschuld durch die Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung des Grundstückes verlangen. Die Grundschuld wird durch Kündigung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten fällig (§ 1193 BGB). Hat sich der Schuldner in der notariellen Erklärung über die Bestellung der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen und wurde die Fälligkeit der Grundschuld bereits bei ihrer Bestellung vereinbart, wird die Zwangsvollstreckung wesentlich vereinfacht. Der Gläubiger muss dann keine Kündigungsfrist einhalten.

Es gibt verschiedene Formen der Grundschuld:

Abb. 2: Arten der Grundschuld

Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld entsteht, wenn der Grundstückseigentümer seine Einwilligung erteilt und die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Ihre Bestellung muss vor einem Notar erfolgen und durch eine Urkunde belegt werden. Sie muss im Grundbuch explizit durch den Zusatz „ohne Brief“ gekennzeichnet sein. Durch Eintragung ins Grundbuch und Abtretung der dinglichen Forderungen kann Grundpfandrecht übertragen werden.

Briefgrundschuld

Von einer Briefgrundschuld spricht man, wenn der Eintrag im Grundbuch ohne den Zusatz „ohne Brief“ vorgenommen wird. Die Grundschuld steht demjenigen zu, der im Besitz des Grundschuldbriefes ist, d. h., erst mit dem Besitz des Briefes erwirbt der Gläubiger die Grundschuld. Die förmliche Übergabe des Briefes kann durch die Abtretung des Herausgabeanspruches gegen das Grundbuchamt oder den Briefbesitzer ersetzt werden. Hierdurch ist es möglich, auch ohne Grundbucheintrag die Grundschuld abzutreten.

Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld wird durch § 1196 BGB geregelt. Im Rahmen einer Eigentümergrundschuld wird eine Grundschuld für den Eigentümer des Grundstückes zur Verfügung gestellt. Voraussetzung ist die Eintragung in das Grundbuch und eine Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass die Grundschuld für ihn eingetragen werden soll. Die Bestellung einer Eigentümergrundschuld ist nur als Briefgrundschuld sinnvoll. Denn so hat der Eigentümer die Möglichkeit, die Grundschuld ohne Grundbucheintrag abzutreten und z. B. eine Darlehensauszahlung zu beschleunigen. Durch Abtretung wird die Eigentümergrundschuld zu einer Fremdgrundschuld.

Eine Eigentümergrundschuld entsteht auch, wenn ein durch eine Hypothek gesicherter Anspruch befriedigt wird. In diesem Fall besteht die Forderung, die der Hypothek zugrunde liegt, nicht mehr und die Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld. Diese so entstandene Eigentümergrundschuld kann jedoch nicht mehr in eine Hypothek rückverwandelt werden.

In der Praxis tritt die Eigentümergrundschuld daher häufig bei Vor- oder Zwischenfinanzierungen auf.

Gesamtgrundschuld

Eine Gesamtgrundschuld entsteht, wenn eine Grundschuld auf mehreren Grundstücken im Grundbuch eingetragen wird. Der Gläubiger kann seine Grundpfandrechte aus jedem einzelnen Grundstück bis zur festgelegten Höhe des Grundschuldbetrages befriedigen.

Inhabergrundschuld

Die Inhabergrundschuld ist eine seltene Form der Briefgrundschuld, bei der der Grundschuldbrief auf den Inhaber ausgestellt wird (§ 1195 BGB).

Rentenschuld

Die Rentenschuld ist in § 1199 BGB definiert. Durch sie wird bestimmt, dass der Gläubiger in regelmäßigen Abständen die Zahlung eines bestimmten Betrages aus dem Grundstück verlangen kann. Sie ist, wie die Grundschuld, von dem Bestehen der Forderung unabhängig. Der Gläubiger kann seine Grundpfandrechte aus der Rentenschuld vererben oder verkaufen. In der Regel dient sie der Absicherung von Abfindungen oder Renten trotz Hauskauf.