Außenanlagen

Das Wichtigste in Kürze

Als Außenanlage versteht man bauliche Einrichtungen auf einem Grundstück. Dazu zählen u. A.:

• Einfriedungen,
• Stützmauern,
• Tore,
• Schwimmbecken,
• Gartenanlagen,
• Beleuchtungsanlagen auf Straßen, Wegen oder Plätzen des Grundstücks.

Wie eine Außenanlage einkommensteuerrechtlich behandelt wird, hängt davon ab, ob eine Außenanlage zum Privatvermögen oder zum Betriebsvermögen zählt. Damit Außenanlagen zum Betriebsvermögen gezählt werden, müssen sie einen direkten Bezug zur betrieblichen Nutzung haben.

Außenanlage: Betriebs- oder Privatvermögen?

Wenn Außenanlagen im Rahmen einer betrieblichen Tätigkeit genutzt werden, zählen sie zum Betriebsvermögen. Außenanlagen im Betriebsvermögen können (steuer-)rechtlich auch Betriebsvorrichtungen sein und werden im Rahmen von Abschreibungen anders behandelt (s. u. „Außenanlage als Betriebsvorrichtung“). Ob aber Bauwerke als Außenanlage oder Betriebsvorrichtung gelten, hängt davon ab, ob sie zur Nutzung des Grundstücks notwendig sind oder ob sie in einer besonderen Beziehung zum Gewerbebetrieb stehen, wenn dieser auf demselben Grundstück ansässig ist.

Hinweis: Erfüllt das Bauwerk alle Merkmale eines Gebäudes, so ist es keine Betriebsvorrichtung.

Grundsätzlich gilt für ein Bauwerk: Wird es komplett oder ein Teil davon zum Betrieb des Gewerbes genutzt, zählt es als Betriebsvorrichtung.

Außenanlage als Privatvermögen: Steuerrechtliche Regelungen

Für Außenanlagen im Privatvermögen gilt: Wenn sie dazu dienen, Einnahmen zu erzielen,  werden Außenanlagen steuerlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfasst. Werden die Anlagen selbst genutzt, erfolgt keine steuerliche Erfassung – d. h. Sie können weder Werbungskosten absetzen noch die Anlage abschreiben. 

Aber: § 7 Abs. 1 EstG sieht vor, dass ein Gebäude als abnutzbares Wirtschaftsgut zu bewerten ist. Das bedeutet, es muss linear abgeschrieben werden. Unselbstständige Teile des Gebäudes, wie z. B. Außenanlagen, dürfen nur im Rahmen von Sonderabschreibungen abgeschrieben werden. 

Hinweis: Baulichkeiten oder sonstige Einrichtungen gelten trotz fehlender Verbindung zum Hauptgebäude, das auf demselben Grundstück steht, als unselbstständige Wirtschaftsgüter, wenn ohne diese die Einrichtung als unvollständig erscheint (z. B. ein Zaun, der das Gebäude schützt).

Sonderfälle Privatvermögen

Im Folgenden finden Sie einige ausgewählte Sonderfälle.

Zu den (Gebäude-)Herstellungskosten zählen:

• Aufwendungen für Einfriedungen oder Umzäunungen (auch lebende Umzäunungen wie Hecken) für ein Mietwohngrundstück/Wohngebäude, die in einem Nutzungszusammenhang mit dem Gebäude stehen. 
• Als selbstständiges Wirtschaftsgut dürfen die Herstellungskosten von bepflanzten Gartenanlagen, die von Mieter:innen genutzt werden,  gleichmäßig auf deren regelmäßig zehn Jahre betragende Nutzungsdauer verteilt werden.
• Kosten fürVersorgungsanschlüsse des Hauses, z. B. für Strom, Gas, Wasser etc., deren Zuleitungen von der Grundstücksgrenze zum Gebäude gehen, gelten als Gebäudeherstellungskosten.
• Aufwendungen für eine Garagenzufahrt oder eine Pflasterung eines PKW-Stellplatzes zählen zu den Herstellungskosten.

Zu den Werbungskosten zählen:

• Aufwendungen zur Instandhaltung von Gartenanlagen eines Mietwohngrundstücks können als Werbungskosten (bei Vermietung und Verpachtung) abgesetzt werden.

Außenanlage als Betriebsvermögen: Steuerrechtliche Regelungen

Aufwendungen, die zur Erstellung von Außenanlagen nötig sind, gelten als aktivierungspflichtige Herstellungskosten und sind beim Anlagevermögen auf der Aktivseite zu bilanzieren.

In der Bilanz sind Außenanlagen mit Herstellungs- oder Anschaffungskosten (vermindert um Abschreibungen) anzusetzen. Bei der EÜR werden sie ebenfalls gesondert, meist linear, abgeschrieben. Zusätzlich kommen Sonderabschreibungen in Betracht.

Sonderfälle Betriebsvermögen

Im Folgenden finden Sie einige ausgewählte Sonderfälle mit Bezug zum Betriebsvermögen:

Beleuchtungsanlagen: 

• Beleuchtungsanlagen auf dem Grundstück, z. B. auf Wegen oder Plätzen, zählen zu den Außenanlagen.
• Dienen Beleuchtungsanlagen z. B. der Beleuchtung eines Lagerplatzes und stehen somit in direktem Zusammenhang mit dem Betriebsvorgang, dann zählen sie zu den Betriebsvorrichtungen.

Rampen:

• Freistehende Rampen zählen als Außenanlage, da diese nicht unmittelbar zur Betreibung des Gewerbes genutzt werden.

Einfriedungen und Bodenbefestigungen:

• Umzäunungen des Betriebsgrundstücks gelten als selbstständiges Wirtschaftsgut, da sie im Normalfall der Sicherung des Betriebsablaufs dienen.

• Einfriedungen gelten als Außenanlage, da sie in keinem besonderen Zusammenhang zum Gewerbebetrieb stehen und nicht für den Betrieb nicht erforderlich sind.

• Hof- sowie Platzbefestigungen, Straßenzufahrten oder Befestigungen für Stellplätze stellen selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter dar. 

• Bodenbefestigungen, die in einer besonderen Beziehung zu einem Gewerbebetrieb stehen, dass sie bei Einstellung des Betriebs für den:die Grundeigentümer:in wertlos werden, gelten als Betriebsvorrichtung.

• Bodenbefestigungen und Einfriedungen von Tankstellenbetrieben gelten ebenfalls als Betriebsvorrichtung. 

• Bodenbefestigungen vor Garagen, Reparaturwerkstätten oder Waschhallen gelten als Außenanlage.

Abschreibung von Außenanlagen

Außenanlagen als selbstständige, unbewegliche Wirtschaftsgüter

Eine Außenanlage, die als selbstständiges unbewegliches Wirtschaftsgut anzusehen ist, wird linear nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben (§ 7 Abs. 1 EstG). Nach dem Jahr 2000 gilt die AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums. Hier ist die Nutzungsdauer für das jeweilige Wirtschaftsgut festgelegt.

Für Außenanlagen, die nach dem 30.6.1997 und vor dem 1.1.2001 angeschafft oder hergestellt wurden, gilt die vorherige AfA-Tabelle (BMF-Schreiben vom 18.4.1997).

Außenanlagen als unselbstständige Wirtschaftsgüter

Stehen Außenanlagen in Funktionszusammenhang mit dem Gebäude, werden sie den Gebäudeherstellungskosten zugerechnet und zusammen mit dem Gebäude, meist linear, abgeschrieben, wenn keine Sonderabschreibungen erfolgen. Sie gelten dann als unselbstständiges Wirtschaftsgut. 

Außenanlage als Betriebsvorrichtung

Gilt eine Außenanlage als Betriebsvorrichtung und somit als bewegliches Wirtschaftsgut und wurde nach dem 21.12.2008 und vor dem 1.1.2011 angeschafft, kann diese statt der linearen Abschreibung auch degressiv abgeschrieben werden. Auch hier gilt die amtliche AfA-Tabelle. 

Für bewegliche Wirtschaftsgüter, die vor dem 1.1.2008 hergestellt oder angeschafft wurden greift die Fassung von § 7 Abs. 2 EstG, die bis zum 31.12.2007 galt.