Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer überhaupt?

Die Grundsteuer wird genau wie die Gewerbesteuer grundsätzlich als sogenannte Realsteuer bezeichnet, deren Steuergegenstand der Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes ist. Allerdings wird hierbei zwischen folgenden Arten unterschieden:

  • Grundstücken
  • Betriebsgrundstücken
  • Land- und forstwirtschaftlichen Betrieben

Weiterhin ist die Grundsteuer aber auch eine sogenannte Objektsteuer. Das bedeutet, sie wird ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse des Grundbesitzers erhoben. Die Gemeinden sind dafür zuständig, die Höhe der Grundsteuer festzulegen. Dementsprechend fällt die Grundsteuer in verschiedenen Teilen Deutschlands auch unterschiedlich hoch aus.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Das Grundsteuergesetz (GrStG) vom 7.8.1973 ist die Rechtsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer. Es regelt Folgendes:

  • Die Einzelheiten der Steuerpflicht
  • Die Bemessungsgrundlage
  • Die Festsetzung der Entrichtung
  • Den Erlass der Grundsteuer

In den Grundsteuerrichtlinien (GrStR) sind alle Zweifels- und Auslegungsfragen von allgemeiner Bedeutung festgeschrieben, um eine einheitliche Anwendung des Grundsteuerrechts sicherzustellen.

Gegenstand der Grundsteuer und Steuerpflicht

Nach § 2 GrStG ist der Gegenstand der Grundsteuer jeglicher Grundbesitz innerhalb Deutschlands. Hierunter fallen:

  • Bebaute und unbebaute Grundstücke
  • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Darüber hinaus gibt es Ausnahmeregelungen, wer von der Grundsteuer befreit ist:

  • Inländische juristische Personen des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch
  • Inländische juristische Personen des öffentlichen Rechts für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke
  • Religionsgesellschaften, die Körperschaft des öffentlichen Rechts sind

Damit diese Ausnahmeregelungen greifen, muss der Grundbesitz nach § 3 Abs. 1 Satz 2 GrStG ausschließlich demjenigen, der ihn für die begünstigten Zwecke benutzt, oder einem anderen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 6 GrStG begünstigten Rechtsträger, zuzurechnen sein.

Wie kann man die Grundsteuer berechnen?

Die Grundsteuer wird insgesamt auf drei verschiedenen Verwaltungsstufen berechnet:

  1. Einheitswertfeststellung

Zuerst stellt das Finanzamt den Einheitswert fest. Maßgeblich hierfür sind regelmäßig die Wertverhältnisse auf den 1.1.1964. Anschließend erhält der Eigentümer einen schriftlichen Einheitswertbescheid (auch Grundlagenbescheid genannt), in dem Feststellungen hinsichtlich des Werts, der Art und der Zurechnung (Eigentumsverhältnisse) des Grundbesitzes getroffen werden.

  1. Festsetzung des Grundsteuermessbetrags

Als nächstes setzt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag fest. Die Festsetzung erfolgt regelmäßig zusammen mit der Einheitswertfeststellung in einem (zusammengefassten) Bescheid. Gleichwohl handelt es sich rechtlich um 2 Verwaltungsakte. Der Inhalt des Steuermessbescheids (= Folgebescheid bzw. Grundlagenbescheid, vgl. Tz. 2.4) wird außerdem der hebeberechtigten Gemeinde, das ist die Gemeinde, in deren Gebiet der Steuergegenstand liegt, mitgeteilt und ist für sie verbindlich. Die Gemeinde ist nicht befugt, diesen Steuermessbescheid anzufechten

Eine Rechtsbehelfsbefugnis der Gemeinden besteht nur in Zerlegungsverfahren nach § 186 Nr. 2 AO. Dessen ungeachtet sollen die Finanzämter die steuerberechtigten Gemeinden aber über anhängige Einspruchsverfahren gegen Realsteuermessbescheide von größerer Bedeutung unterrichten. Wegen des unbestimmten Rechtsbegriffs „von größerer Bedeutung“ lässt sich eine einheitliche, für alle Belegenheitsfinanzämter geltende Betragsgrenze nicht definieren.

Der Messbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Einheitswerts mit der Steuermesszahl, die allerdings für die verschiedenen Grundvermögen differiert. Maßgebend für die anzuwendende Steuermesszahl ist die bewertungsrechtliche Feststellung der Grundstücksart im Einheitswertbescheid. Der Einheitswert lässt sich anhand folgender Formel berechnen:

Einheitswert × Steuermesszahl = Steuermessbetrag.

Die Steuermesszahlen, die zur Berechnung des Steuermessbetrags der Grundsteuer auf den Einheitswert anzuwenden sind, betragen in Abhängigkeit von der Einheitswertfeststellung:

für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft6 ‰
für Einfamilienhäuser
                     •    für die ersten 38.346,89 EUR des Einheitswerts (EW)2,6 ‰
                     •    für den Rest3,5 ‰
für Zweifamilienhäuser3,1 ‰
für alle übrigen Grundstücke3,5 ‰

Tab. 1: Steuermesszahlen alte Bundesländer

Achtung

Besonderheit bei Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum) ist ungeachtet der Artfeststellung als Einfamilienhaus die allgemeine Steuermesszahl von 3,5 ‰ anzuwenden. Die Anwendung unterschiedlicher Steuermesszahlen bei Einfamilienhäusern einerseits und Eigentumswohnungen andererseits ist wegen der verschiedenen Höhe der bei der Berechnung des Einheitswerts maßgebenden Vervielfältiger verfassungsgemäß.

In den alten Bundesländern wird vereinzelt eine Kirchensteuer vom land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz erhoben. Bemessungsgrundlage ist i. d. R. der Grundsteuermessbetrag, ausnahmsweise auch der Einheitswert des Grundbesitzes. Die Erhebung erfolgt mit einem regional unterschiedlichen Hebesatz. Bei der Kirchengrundsteuer ist nicht die Belegenheit des Grundstücks, sondern die Kirchenmitgliedschaft und der Wohnsitz des Steuerpflichtigen entscheidend.

  1. Festsetzung der Grundsteuer

Die Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag den vom Gemeindeparlament beschlossenen Hebesatz für die Grundsteuer an und setzt die Grundsteuer fest. Der Hebesatz muss nach § 25 Abs. 4 GrStG jeweils einheitlich sein für die in einer Gemeinde liegenden

  • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (GrSt A) sowie
  • Grundstücke (GrSt B).

Wichtig

Beträchtliche regionale Unterschiede

Da den Gemeinden als Bestandteil des verfassungsrechtlich geschützten Selbstverwaltungsrechts bei der Ausübung des Hebesatzbestimmungsrechts ein weiter (kommunalpolitischer) Entscheidungsspielraum zusteht, kann die Grundsteuerbelastung von Gemeinde zu Gemeinde stark differieren.

Während der Hebesatz für die Grundsteuer B der Stadt Ingelheim am Rhein derzeit lediglich 80 % beträgt, verzeichnet die hessische Gemeinde Nauheim mit einem Hebesatz von 960 % für die Grundsteuer B den höchsten in Deutschland.

Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Sie wird zu je ¼ ihres Jahresbetrags am 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. fällig. Abweichend hiervon können die Gemeinden bestimmen, dass Kleinbeträge wie folgt fällig werden:

  • am 15.8. mit ihrem Jahresbetrag, wenn dieser 15 EUR nicht übersteigt;
  • am 15.2. und 15.8. zu je einer Hälfte ihres Jahresbetrags, wenn dieser 30 EUR nicht übersteigt.

Viele Gemeinden verbinden die Erhebung der Grundsteuer mit der Erhebung der von den Grundstückseigentümern zu entrichtenden Abgaben für Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Entwässerung.

Praxis-Beispiel

Ermittlung der Grundsteuer

Die saarländische Gemeinde Namborn hat für die Erhebung der Grundsteuer B für das Jahr 2018 einen Hebesatz von 360 % beschlossen. Der Steuerpflichtige S bewohnt dort ein Einfamilienhaus, dessen Einheitswert mit 22.087 EUR festgestellt worden ist. Die zu zahlende Grundsteuer wird wie folgt ermittelt:

Einheitswert des Einfamilienhauses22.087,00 EUR
Grundsteuermessbetrag (2,6 ‰ von 22.087 EUR)57,42 EUR
Hebesatz (GrSt B)360 %
Jahresgrundsteuer: 57,42 EUR × 360 %206,71 EUR
Vierteljährliche Rate51,68 EUR

Verfahrensrechtliche Gesichtspunkte

Der Einheitswertbescheid ist ein Grundlagenbescheid i. S. v. § 171 Abs. 10 Satz 1 AO. In ihm werden der Wert, die Art und die Zurechnung des Grundstücks (Besteuerungsgrundlagen, vgl. § 157 Abs. 2 AO) für den nachfolgenden Grundsteuermessbescheid gesondert festgestellt; sind mehrere Personen Eigentümer des Grundstücks, erfolgt die Feststellung ihnen gegenüber zudem einheitlich (§ 179 Abs. 2 Satz 2 AO). Ist der bzw. sind die Steuerpflichtige(n) mit den diesbezüglichen Feststellungen des Finanzamts nicht einverstanden, muss der Einheitswertbescheid angefochten werden. Einwendungen gegen diesen Grundlagenbescheid können gegen den Grundsteuermessbescheid oder den Grundsteuerbescheid nicht (mehr) vorgebracht werden.

Der Grundsteuermessbescheid ist einerseits Folgebescheid in Bezug auf den Einheitswertbescheid, andererseits aber auch Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid. Hieraus folgt, dass Einwendungen gegen die Höhe des Grundsteuermessbetrags, insbesondere gegen die Höhe der Steuermesszahl, nur im Einspruchsverfahren gegen den Grundsteuermessbescheid geltend gemacht werden können.

Der Grundsteuerbescheid, der aufgrund der bindenden Feststellungen im Einheitswertbescheid bzw. der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags ergeht, ist der letzte Bescheid in der Kette. In diesem Folgebescheid wird die Grundsteuer der Höhe nach festgesetzt. Will sich der Steuerpflichtige z. B. gegen die Höhe des Hebesatzes richten, muss er diesen Bescheid anfechten.

Vorläufige Feststellung von Einheitswerten und Entscheidung des BVerfG

Beurteilung der Verfassungsmäßigkeit durch den BFH

Der BFH hatte im Jahr 2010 entschieden, dass die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens seiner Auffassung nach jedenfalls für Stichtage bis zum 1.1.2007 noch verfassungsgemäß sind. In Reaktion auf diese Rechtsprechung und zur Vermeidung von Masseneinsprüchen wurden nach den gleichlautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19.4.2012 bzw. 18.5.2015 (zunächst) Feststellungen der Einheitswerte für Grundstücke und (später zudem auch) für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie Festsetzungen des Grundsteuermessbetrags im Rahmen der verfahrensrechtlichen Möglichkeiten hinsichtlich der Frage, ob die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens verfassungsgemäß sind, nach § 165 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 AO vorläufig durchgeführt.

Allerdings hielt der BFH die Vorschriften über die Einheitsbewertung (spätestens) ab dem Bewertungsstichtag 1.1.2008 bzw. 1.1.2009 für verfassungswidrig, weil die Maßgeblichkeit der Wertverhältnisse am Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 für die Einheitsbewertung seiner Ansicht nach zu Folgen führt, die mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht mehr vereinbar sind. Er legte die in den Ausgangsverfahren anwendbaren Vorschriften über die Einheitsbewertung dem BVerfG zur Prüfung vor.

Hinweis

Bedeutung für Aussetzung der Vollziehung und Erlass von Säumniszuschlägen?

Der BFH hat in einem Beschwerdeverfahren wegen Nichtzulassung der Revision entschieden, dass ein Klageverfahren, in dem der Kläger den Erlass von Säumniszuschlägen zur Grundsteuer wegen möglicher Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung begehrt, nicht deshalb nach § 74 FGO auszusetzen ist, weil der BFH dem BVerfG die Frage nach der Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften über die Einheitsbewertung ab 2008 vorgelegt hat. Die beim BVerfG anhängigen Verfahren rechtfertigen nach Auffassung des BFH auch keine Aussetzung der Vollziehung von Einheitswertbescheiden und auch keinen Erlass von Säumniszuschlägen zur Grundsteuer.

BVerfG trifft Entscheidung mit weitreichender Bedeutung

Das BVerfG hat nunmehr in den vom BFH vorgelegten 3 Normenkontrollverfahren sowie in 2 weiteren Beschwerdeverfahren mit Gesetzeskraft entschieden, dass die derzeit geltenden, im Urteil des BVerfG v. 10.4.2018 näher bezeichneten Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsberwertung von bebauten Grundstücken, soweit sie bebaute Grundstücke außerhalb des Bereichs der Land- und Forstwirtschaft und außerhalb des in Art. 3 des Einigungsvertrags genannten Gebiets betreffen, jedenfalls seit dem 1.1.2002 – dem in den vorliegenden Verfahren entscheidungserheblichen Zeitpunkt, der am weitesten zurückliegt – mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar und damit verfassungswidrig sind. Dies stehe aufgrund von Wertverzerrungen, die durch Aussetzung neuer Hauptfststellungen verursacht werden und für die es keine hinreichende Rechtfertigung gebe, fest. Die Grenze hinnehmbarer Ungleichbehandlung sei im Jahr 2002 und damit nahezu 40 Jahre nach dem letzten Hauptfeststellunszeitpunkt überschritten.

 

Periodische Bewertung des Grundvermögens

Das System der Einheitsbewertung sei davon geprägt, dass in regelmäßigen Zeitabständen eine allgemeine Wertfeststellung (die sog. Hauptfeststellung) stattfinde. Diese Hauptfeststellung solle alle sechs Jahre für bebaute und unbebaute Grundstücke erfolgen. Ziel der Bewertungsregelungen sei es, Einheitswerte zu ermitteln, die dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahe kommen. Der Verkehrswert sei danach in diesem System die Bezugsgröße, an der sich die Ergebnisse der Einheitsbewertung im Hinblick auf Art und Umfang etwaiger Abweichungen zur Beurteilung einer gleichheitsgerechten Besteuerung messen lassen müssen.

Die im Gesetz vorgesehene periodische Wiederholung der Hauptfeststellung sei zentral für das vom Gesetzgeber selbst so gestaltete Bewertungssystem. Ihm liege der Gedanke zugrunde, dass die den Verkehrswert der Grundstücke bestimmenden Verhältnisse einheitlich zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung möglichst realitätsnah abgebildet werden. Da diese Verhältnisse während der folgenden Jahre eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise verkehrswertrelevanten Veränderungen unterlägen, bedürfe es in regelmäßigen und nicht zu weit auseinander liegenden Abständen einer neuen Hauptfeststellung.

 

Aussetzung der Hauptfeststellungen nicht hinnehmbar

Je länger ein Hauptfeststellungszeitraum über die ursprünglich vorgesehenen sechs Jahre hinaus andauere, desto größer im Einzelfall und umfangreicher in der Gesamtzahl würden zwangsläufig die Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und den auf den Hauptfeststellungszeitpunkt bezogenen Einheitswerten der Grundstücke. Die seit 1964 andauernde Aussetzung der erforderlichen Hauptfeststellung führe daher in zunehmendem Maße zur Wertverzerrungen innerhalb des Bereichs bebauter und unbebauter Grundstücke.

Zwar sei eine Auseinanderentwicklung zwischen Verkehrswert und festgestelltem Einheitswert für sich genommen verfassungsrechtlich nicht bedenklich. Würden die Einheitswerte in allen Fällen gleichmäßig hinter steigenden Verkehrswerten zurückbleiben, führte dies allein zu keiner verfassungsrechtlich relevanten Ungleichbehandlung, da das Niveau der Einheitswerte untereinander in Relation zum Verkehrswert gleich bliebe. Es gebe allerdings keine Anhaltspunkte dafür, dass sich die durch den Verzicht auf die regelmäßigen Hauptfeststellungen zwangsläufig zunehmenden Wertverzerrungen in einer gleichmäßigen Relation zum Verkehrswert bewegten.

 

Verwaltungsaufwand und geringe Höhe einer Steuer unbeachtlich

Ermöglichten Bewertungsregelungen ganz generell keine in ihrer Relation realitätsnahe Bewertung, rechtfertige selbst die Vermeidung eines noch so hohen Verwaltungsaufwands nicht ihre Verwendung. Auch die geringe Höhe einer Steuer rechtfertige die Verwendung solcher realitätsfernen Bewertungsregeln nicht.

Gesetzgeber muss Neuregelungen schaffen

Das BVerfG hat allerdings aus besonderem Grund, nämlich im Interesse einer verlässlichen Finanz- und Haushaltsplanung und eines gleichmäßigen Verwaltungsvollzugs für Zeiträume weitgehend schon abgeschlossener Veranlagungen, die Fortgeltung der beanstandeten Regelungen zur Einheitsbewertung für die Vergangenheit zugelassen. Für die Zukunft hat es die Fortgeltung der beanstandeten Regelungen in zwei Stufen wie folgt angeordnet:

  • Die beanstandeten Regelungen sind in die Zukunft gerichtet zunächst bis zum Ergehen einer Neuregelung, längstens jedoch bis zum 31.12.2019 anzuwenden.
  • Die Anwendung der als unvereinbar mit Art. 3 Abs. 1 GG festgestellten Bestimmungen der Einheitsbewertung ist schließlich, sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung getroffen hat, für weitere fünf Jahre nach Verkündung der Neuregelung, längstens aber bis 31.12.2024, zulässig.

Diese nach Dauer und Struktur ungewöhnliche Fortgeltungsanordnung ist nach Auffassung des BVerfG durch die besonderen Sachgesetzlichkeiten der Grundsteuer geboten und von daher ausnahmsweise gerechtfertigt.

Hinweis

Unvereinbarkeit betrifft (nur) bebaute Grundstücke in den „alten“ Ländern

Die dem BVerfG durch den BFH zur Überprüfung vorgelegten Normen betrafen die Bewertungsregeln für bebaute Grundstücke außerhalb des in Art. 3 des Einigungsvertrags genannten Gebiets und damit in den „alten“ Ländern. Das BVerfG konnte die Normenkontrolle daher nicht auf die Bestimmungen zur Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (§§ 33 – 62 BewG) und zur Bewertung von Grundvermögen in den „neuen“ Bundesländern (§§ 125 ff. BewG) erstrecken. Für beide Bereiche gelten besondere Bewertungsregeln, die auf die Frage nach ihrer Vereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 GG eine eigenständige verfassungsrechtliche Würdigung erforderlich machen. Dies schließt – so das BVerfG – (allerdings) nicht aus, die für die Entscheidung maßgeblichen Gesichtspunkte auf die Beurteilung dieser Vorschriften zu übertragen.

Steuerschuldner

Im Gegensatz zu den Personensteuern, z. B. der Einkommensteuer, bei der sich die Steuerschuldnerschaft aus der persönlichen Steuerpflicht ergibt, steht bei der Grundsteuer als Realsteuer das Steuerobjekt „Grundstück“ bzw. „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“ im Vordergrund. Es bedarf daher einer gesetzlichen Festlegung, wer Steuerschuldner für die Grundsteuer ist.

Steuerschuldner sind demnach die Personen, denen das Steuerobjekt bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet wird (§ 10 Abs. 1 GrStG). Die Zurechnung erfolgt grundsätzlich auf den oder die Eigentümer. Steht das Grundstück im Eigentum mehrerer Personen, sind diese Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 3 GrStG). Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass jeder der Gesamtschuldner die gesamte Leistung schuldet; die Erfüllung durch einen Gesamtschuldner wirkt auch für die übrigen Gesamtschuldner (§ 44 AO).

Hinweis

Keine weitere Zurechnung des Einheitswerts bei Gesamthandsgemeinschaften erforderlich

Steht ein Grundstück im Gesamthandseigentum (Gesamthandsgemeinschaften sind die GbR, die OHG, die KG, die eheliche Gütergemeinschaft und die Erbengemeinschaft), müsste der Einheitswert nach den Anteilen der Beteiligten aufgeteilt und zugerechnet werden. Für die Grundsteuer ist festgelegt, dass jeder Miteigentümer als Gesamtschuldner anzusehen ist. Da der Einheitswert eines Grundstücks in Gesamthandseigentum nur noch für die Grundsteuer von Bedeutung ist, kann seine Aufteilung auf die Gesamthänder unterbleiben. Die Aufteilung ist für Grundsteuerzwecke nicht erforderlich, weil § 10 Abs. 1 und 3 GrStG für beide denkbaren Möglichkeiten der Zurechnung (Gesamthandsgemeinschaft oder Gesamthänder) eine Regelung über den Steuerschuldner enthält.

Während die Steuerschuldnerschaft „im Normalfall“ einfach zu bestimmen ist, ist Steuerschuldner z. B.

  • beim Erbbaurecht, Wohnungserbbaurecht oder Teilerbbaurecht der Erbbauberechtigte sowohl hinsichtlich der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts als auch der des belasteten Grundstücks (§ 10 Abs. 2 GrStG),
  • beim Gebäude auf fremden Grund und Boden der Grundstückseigentümer für das Grundstück und der wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes für das Gebäude,
  • beim Wohnungs- und Teileigentum der Eigentümer für sein Wohnungs- und Teileigentum.

Sonderregelungen für die neuen Bundesländer

Für die alten Bundesländer ist eine Hauptfeststellung auf den 1.1.1964 durchgeführt worden. In den neuen Bundesländern gelten für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens nach wie vor die Einheitswerte, die auf den Wertverhältnissen zum 1.1.1935 beruhen. Für Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser und Mietwohngrundstücke), für die ein im Veranlagungszeitpunkt für die Grundsteuer maßgebender Einheitswert 1935 nicht festgestellt oder festzustellen ist (§ 132 BewG), ist die Ersatzbemessungsgrundlage (Wohn- oder Nutzfläche) maßgebend. Der Steuerschuldner hat insoweit eine Steuererklärung nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck abzugeben, in dem er die Grundsteuer selbst berechnen muss.

Achtung

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Beim land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz ist hiervon abweichend der auf die Wertverhältnisse 1.1.1964 festzustellende Ersatzwirtschaftswert Bemessungsgrundlage für den Grundsteuermessbetrag. Schuldner der Grundsteuer ist abweichend von § 10 GrStG der Nutzer des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens. Mehrere Nutzer des Vermögens sind Gesamtschuldner.

Wichtig

Regelungen in den neuen Ländern ebenfalls verfassungsrechtlich bedenklich

Das BVerfG hat die Normenkontrolle in der Entscheidung v. 10.4.2018 nicht auf die Bestimmungen zur Bewertung von Grundvermögen in den „neuen“ Bundesländern (§§ 125 ff. BewG) erstreckt. Insoweit gelten besondere Bewertungsregeln, die auf die Frage nach ihrer Vereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 GG eine eigenständige verfassungsrechtliche Würdigung erforderlich machen. Dies schließt – so das BVerfG – (allerdings) nicht aus, die für die Entscheidung maßgeblichen Gesichtspunkte auf die Beurteilung dieser Vorschriften zu übertragen.

Für die neuen Bundesländer gelten im Gegensatz zu den alten Bundesländern folgende Steuermesszahlen bei der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags:

 

Grundstücksgruppen bzw. WertgruppenGemeindegruppen
bis 25.000 Einwohnerüber 25.000 – 1 Mio. Einwohnerüber 1 Mio. Einwohner
unbebaute Grundstücke,

•    wenn sie für eigene oder fremde gewerbliche oder betriebliche Zwecke genutzt werden oder Vorratsgelände öffentlicher oder gewerblicher Betriebe sind,

•    im Übrigen

10 ‰

5 ‰

10 ‰

5 ‰

10 ‰

5 ‰

                     •    Einfamilienhäuser (EFH) Altbauten

•    für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 EUR des EW

•    für den 15.338,76 EUR übersteigenden Teil des EW

10 ‰8 ‰6 ‰
10 ‰10 ‰10 ‰
                     •    EFH Neubauten

•    für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 EUR des EW

•    für den 15.338,76 EUR übersteigenden Teil des EW

8 ‰6 ‰5 ‰
8 ‰7 ‰6 ‰
Altbauten (ohne EFH)10 ‰10 ‰10 ‰
Neubauten (ohne EFH)8 ‰7 ‰6 ‰

Tab. 2: Steuermesszahlen neue Bundesländer

Ob auf ein Grundstück, auf dem sich sowohl Alt- als auch Neubauten befinden, die Steuermesszahl für Albauten oder die Messzahl für Neubauten anzuwenden ist, ist dadurch zu entscheiden, welcher Teil wertmäßig überwiegt. Ob auf ein Grundstück, auf dem sich sowohl ein Einfamilienhaus als auch ein Gebäude einer anderen Grundstücksgruppe befinden, die Steuermesszahlen für Einfamilienhäuser oder die Messzahl für die andere Grundstücksgruppe anzuwenden sind, ist danach zu entscheiden, welcher Teil wertmäßig überwiegt.

Für die Frage, welcher der in § 29 GrStDV bezeichneten Gemeindegruppen eine Gemeinde zuzurechnen ist, ist das Ergebnis der allgemeinen Volkszählung zum 16.6.1933 maßgebend. Bei Umgemeindungen, die zwischen dem 16.6.1933 und dem 1.1.1935 rechtswirksam geworden sind, ist auf Grund des Ergebnisses der allgemeinen Volkszählung 1933 zu ermitteln, wie viel Einwohner auf die Gemeinde in ihrem Gebietsumfang vom 1.1.1935 entfallen; im Zweifelsfall entscheidet hierüber die Gemeindeaufsichtsbehörde. Die betroffenen Gemeinden und Gemeindeteile rechnen bei Umgemeindungen, die nach dem 1.1.1935 rechtswirksam geworden sind, weiterhin zu der Gemeindegruppe, der sie ohne die Umgemeindung zuzurechnen sind.

Es ist nicht verfassungswidrig, dass bei Grundstücken in den neuen Bundesländern innerhalb einer Gemeinde als Folge einer nach dem 1.1.1935 durchgeführten Umgemeindung unterschiedlich hohe Grundsteuermesszahlen zur Anwendung kommen können, weil die von der Umgemeindung betroffene Kommune nach § 30 Abs. 3 GrStDV weiterhin zu der Gemeindegruppe gehört, der sie ohne die Umgemeindung zuzurechnen war.

Haftung

Das Grundsteuergesetz enthält in § 11 GrStG spezielle Regelungen über die persönliche Haftung für die Grundsteuer.

  • Der Nießbraucher des Steuergegenstands und derjenige, dem ein dem Nießbrauch ähnliches Recht zusteht, haften neben dem Steuerschuldner.
  • Der Erwerber haftet neben dem früheren Eigentümer für die auf den Steuergegenstand oder Teil des Steuergegenstands entfallende Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahrs zu entrichten ist. Ausgeschlossen ist die Haftung für Erwerbe aus einer Insolvenzmasse und für Erwerbe im Vollstreckungsverfahren.

Daneben kennt das Grundsteuergesetz auch die dingliche Haftung. Hiernach ruht die Grundsteuer als öffentliche Last auf dem Grundstück (ohne Grundbucheintragung, vgl. § 12 GrStG). Die öffentliche Last ist ein öffentlich-rechtlich dingliches Recht und begründet die Pflicht für den jeweiligen Eigentümer, die Zwangsvollstreckung des Grundstücks wegen der auf dem Grundstück ruhenden Abgabenlast zu dulden. Grundsteuerforderungen als öffentliche Lasten des Grundstücks sind als dingliche Rechte im Sinne von Art. 5 Abs. 1 der Europäischen Insolvenzverordnung anzusehen.

Achtung

Erlass eines Duldungsbescheids

Wer kraft Gesetzes verpflichtet ist, die Vollstreckung zu dulden, kann nach § 191 AO durch Duldungsbescheid in Anspruch genommen werden. Ein Duldungsbescheid kann gegen den Erwerber eines Grundstücks auch dann ergehen, wenn die Behörde nicht alle in Betracht kommenden Vollstreckungsmöglichkeiten gegenüber dem Steuerschuldner ausgeschöpft hat. § 11 Abs 2 GrStG normiert allein eine zeitliche Beschränkung der persönlichen Haftung und ist aufgrund des ausdrücklichen Wortlauts des § 12 GrStG nicht – auch nicht im Wege der Analogie – auf die Inanspruchnahme als Duldungspflichtiger anwendbar.

Erlass der Grundsteuer

Neben der allgemeinen Erlassvorschrift des § 227 AO kennt das Grundsteuerrecht weitere spezielle Erlassvorschriften. Danach ist die Grundsteuer z. B. zu erlassen für:

  • Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) i. d. R. unter den jährlichen Kosten liegen; öffentliche Grünanlagen, Spiel- und Sportplätze, wenn die jährlichen Kosten i. d. R. den Rohertrag übersteigen.

Wesentliche Ertragsminderung

Die Gemeinde muss einem Eigentümer des Betriebs einer Land- und Forstwirtschaft oder eines bebauten Grundstücks im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise erlassen, wenn diese die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten haben. Besonderer Bedarf für einen solchen Erlass besteht insbesondere in den Regionen, in denen – bedingt durch strukturelle Veränderungen – ein erhebliches Überangebot an Wohnungen zu verzeichnen ist.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraums ankommt. Ob und gegebenenfalls in welchen Internetportalen leerstehende Mieträume beworben werden müssen, damit der Steuerpflichtige sich nachhaltig um die Vermietung der Räume bemüht und deshalb die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hat, ist ebenfalls eine Frage der Umstände des Einzelfalls.

Hinweis

Ausgewählte Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte aus jüngster Vergangenheit

  • Ein Steuererlass kann nur gerechtfertigt sein, wenn der Steuerpflichtige wirtschaftliche Einbußen zu verkraften hat, auf deren Entstehung er keinerlei Einfluss hatte. Ein Vermieter, der in Umsetzung einer schon in den Vorjahren getroffenen unternehmerischen Entscheidung und in Vorbereitung des geplanten Abrisses die leerstehenden Wohnungen nicht mehr am Markt anbietet und seit dem 1.10.2011 sogar ein aktives Umzugsmanagement betreibt, hat keinen Anspruch auf Grundsteuererlass für das Jahr 2011.
  • Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung i. S. v. § 33 Abs. 1 Satz 1 GStG a. F. dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung im Sinne des § 33 Abs 1 Satz 1 GStG a. F. auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings lässt ein strukturell bedingter Leerstand als solcher nicht die Pflicht entfallen, sich nachhaltig um die Vermietung zu einem marktgerechten Mietzinszu bemühen. Hier liegen derartige Bemühungen durch die Erteilung eines Makleralleinauftrags vor.
  • Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten i. S. d. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls, die sich einer allgemeingültigen Antwort entzieht. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen. Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, die angesprochene Marktstruktur bzw. das angesprochene Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden. Wenn nicht dargelegt wird, welche konkreten Bemühungen der Makler entfaltet hat, wird auch nicht ersichtlich, ob dieser versucht hat, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Einen Erfahrungssatz des Inhalts, dass Makler immer oder jedenfalls in der Regel versuchen, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen, gibt es nicht.
  • Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist es unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Das Fehlen jeglicher Vermietungsbemühungen führt zu der Annahme des Vertretenmüssens der Ertragsminderung. In einer freien Wirtschaft sind unternehmerische Projekte und die entsprechenden Bedarfe vielfältig und nicht ohne weiteres berechenbar. Ob sich für bestimmte Liegenschaften eine Nutzungs- oder Verwertungsmöglichkeit bietet, lässt sich am ehesten an Hand von Reaktionen auf Angebote klären, die in den dafür üblichen Foren ausgebracht worden sind, d. h. da hier eine gewerbliche Nutzung in Frage steht, auf den einschlägigen Internetplattformen. Zwar ist ein Grundstückseigentümer nicht verpflichtet, ein herunter gekommenes und verwahrlostes Grundstück als solches dem Markt anzubieten. Verspricht er sich Vorteile davon, die Liegenschaft unter Einsatz von Mitteln attraktiver herzurichten, bleibt ihm das unbenommen. Einen Grundsteuererlass nach §§ 33, 34 GrStG für die Zeit der Herrichtung kann er allerdings nicht beanspruchen, denn die eintretenden Einnahmeeinbußen hat er i. S. v. § 33 Abs. 1 GrStGzu vertreten. Etwas anderes gilt lediglich in Extremfällen klarer und gänzlicher Unbrauchbarkeit einer Liegenschaft. Auch nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Eigentümer nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die keinesfalls erfolgversprechend sind. Eine solche Anforderung würde die Grenzen des Zumutbaren überschreiten.
  • Es ist im Regelfall erforderlich, dass eine Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet erfolgt, um eine Ertragsminderung i. S. v. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nicht vertreten zu müssen. Dabei sind hinreichende Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn die Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche erfolgt. Nicht ausreichend ist hingegen das Anbieten der Immobilien lediglich auf der eigenen Homepage des Grundstückeigentümers oder des von ihm mit der Vermietung beauftragten Maklers.
  • Bei der Bemessung der üblichen Miete, auf die gem. § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG bei (teilweise) ungenutzten Grundstücksteilen abgestellt wird, ist maßgeblich auf die tatsächlichen Umstände, insbesondere auf die Beschaffenheit des Gebäudes abzustellen und nicht darauf, was hypothetisch zu erzielen wäre, wenn das Gebäude einer Sanierung unterzogen worden wäre oder einen solchen Ausbauzustand erreicht hätte, dass es vermietet werden könnte. Dass es dem Eigentümer nicht möglich ist, die für die Herstellung der Vermietbarkeit erforderlichen Mittel aufzubringen, ändert nichts an den maßgeblichen Voraussetzungen eines Erlasses nach § 33 GrStG, eine Minderung des normalen Rohertrags und deren mangelndes Vertretenmüssen, denn zum einen wird der durch die Mittellosigkeit bedingte geringere Wert des Grundstücks bereits bei der Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt, zum anderen kommt es für einen Vergleich der erzielten mit der üblichen Miete nicht darauf an, aus welchem Grund der Eigentümer den baulichen Zustand seines Gebäudes nicht so verbessert hat, dass höhere Mieten hätten erzielt werden können.

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.

Wichtig

Leerstand wegen Sanierung

Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein „unsaniertes“ Mehrfamilienhaus und ist mit der umfassenden Sanierung des Grundstücks zwangsläufig ein zeitweiliger Leerstand und damit eine Ertragsminderung verbunden, hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung zu vertreten. Denn diese Situation hat dem Steuerpflichtigen bereits beim Erwerb des Anwesens vor Augen gestanden. Ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG kommt demnach nicht zum Tragen.

Etwas anderes gilt, wenn der sanierungsbedingte Leerstand ein Gebäude betrifft, das in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet belegen ist. Der Steuerpflichtige kann sich dann der zweckmäßigen und zügigen Durchführung der zur Erfüllung des Sanierungszwecks erforderlichen Baumaßnahmen nicht entziehen und hat den durch die Sanierung entstehenden Leerstand auch dann nicht zu vertreten, wenn er die Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung getroffen hat.

Liegen die Voraussetzungen bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken für einen Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung vor, wird dieser in 2 Billigkeitsstufen gewährt. Bei einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 50 % ist die Grundsteuer i. H. v. 25 % und bei einer Minderung des normalen Rohertrags um 100 % i. H. v. 50 % zu erlassen. Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken ist weitere Voraussetzung für eine Grundsteuererlass, dass die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre. Bei bebauten Grundstücken wird die Ertragsminderung aus dem Unterschiedsbetrag der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zur tatsächlich im Erlasszeitraum erzielten Jahresrohmiete berechnet. Für die Ermittlung der geschätzten üblichen Jahresrohmiete ist die Nutzbarkeit der Flächen nach Wohn- und/oder gewerblicher Nutzung maßgebend. Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken giltals Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks. Mit der gesetzestechnischen Fiktion wird gewährleistet, dass ohne ausdrückliche Wiederholung alle übrigen Erlassvoraussetzungen des § 33 GrStG gelten. So ist bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken die Grundsteuer i. H. v. 25 % bzw. i. H. v. von 50 % zu erlassen, wenn die normale Ausnutzung des Grundstücks um mehr als 50 % bzw. um 100 % gemindert und der Steuerschuldner die Minderung der Ausnutzung nicht zu vertreten hat. Darüber hinaus muss die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig sein und kein Erlassausschluss im Zusammenhang mit einer Wertfortschreibung vorliegen.

Wie bei jeder Schätzung sind auch bei der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete alle Umstände zu berücksichtigen, die für die Schätzung von Bedeutung sind (so für die Schätzung von Besteuerungsgrundlagen § 162 Abs. 1 Satz 2 AO). Die tatsächlich vereinbarte Miete für ein Objekt ist ein solcher Umstand, denn grundsätzlich spricht viel dafür, dass die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über den Mietpreis eines Objekts am genauesten den Preis widerspiegelt, der für dieses Objekt regelmäßig gezahlt wird, jedenfalls genauer als ein Mietspiegel mit seiner groben Lagekategorisierung und Mietpreisbandbreiten. Einer Korrektur bedarf es allerdings in den Fällen, in denen die vereinbarte Miete deutlich von der üblichen Miete abweicht, also bei „Ausreißern“ der vereinbarten Mieten, was regelmäßig bei einer Abweichung von mehr als 20 % von der üblichen Miete anzunehmen ist. Denn dann spiegelt die vereinbarte Miete gerade nicht die übliche Miete wieder. Zum Maßstab für die übliche Miete im Rahmen der Feststellung, ob die vereinbarte Miete Ausreißercharakter hat, ist jedoch ein Mietspiegel geeignet.

Praxis-Beispiel

Wohnungsleerstand

Der Steuerpflichtige S ist Eigentümer eines Mietwohngrundstücks in A-Stadt. Im Jahr 2016 konnte er 55 % der Wohnungen aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht vermieten. Der normale (geschätzte) Rohertrag beträgt 50.000 EUR, die erzielte Jahresrohmiete wegen der nur zu 45 % tatsächlich erfolgten Vermietung mithin 22.500 EUR. Da der Rohertrag um mehr als 50 % gemindert ist, kommt ein Grundsteuererlass in Betracht. Der Erlassbetrag beträgt 25 % der festgesetzten Grundsteuer.

Eine Ertragsminderung ist allerdings kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.

Praxis-Beispiel

Wertfortschreibung

Im Februar 2016 wird ein Mietwohngrundstück teilweise durch einen Brandschaden zerstört. Die Fortschreibung des Einheitswerts kann frühestens zum 1.1.2017 (Folgejahr) erfolgen. Für das Jahr 2016 ist auf Antrag ein Erlass nach § 33 GrStG zu prüfen, der allerdings für das Jahr 2017 nicht mehr in Betracht kommt.

Frist

Der Steuerpflichtige hat einen Rechtsanspruch auf Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Vorschrift erfüllt sind. Der Steuerpflichtige muss den Erlassantrag allerdings bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. stellen. Geht der Grundsteuerbescheid für den Erlasszeitraum dem Grundstückseigentümer nicht rechtzeitig zu oder wird die Jahressteuer durch Änderungsbescheid heraufgesetzt, so endet die Antragsfrist nach Auffassung der Verwaltung erst mit der einmonatigen Rechtsbehelfsfrist für den Grundsteuerbescheid oder den Änderungsbescheid. Ein Grundsteuer-Änderungsbescheid, der erst nach dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. ergeht und die zuvor für den Erlasseitraum festgesetzte Grundsteuer heraufsetzt, eröffnet allerdings (nur) für einen durch diese Grundsteuererhöhung veranlaßten Erlassantrag eine (neue) dreimonatige Ausschlussfrist i. S. d. § 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG.

Dass diese Frist nicht wie die übliche Rechtsbehelfsfrist auf einen Monat beschränkt wird, wie es Abschn. 41 Abs. 1 Satz 2 GrStR vorsieht, sondern auf 3 Monate ausgedehnt wird, ergibt sich aus einer analogen Anwendung des § 34 Abs. 2 GrStG. Danach billigt der Gesetzgeber dem Steuerpflichtigen eine dreimonatige Überlegungs- und Entscheidungsfrist zu, die in dem Zeitpunkt beginnt, in dem alle für den Erlass maßgeblichen Fakten (Rohertrag und jährliche Kosten) feststehen.

Die Frist für den Antrag auf Erlass der Grundsteuer ist eine gesetzliche Frist. Sie kann deshalb nicht verlängert werden. Bei Versäumung der Frist ist jedoch auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn der Steuerschuldner ohne Verschulden verhindert war, die Frist einzuhalten (§ 110 AO). Wird die Frist für die Antragstellung versäumt und kommt auch keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht, bleibt nur noch eine Antragstellung nach § 227 AO. Hierüber hat der Steuergläubiger „lediglich“ nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Nach § 227 AO können Steuern ganz oder teilweise erlassen werden, wenn deren Einziehung nach Lage des einzelnen Falles unbillig wäre. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen sachlichen und persönlichen Billigkeitsgründen, die auch bei einer Objektsteuer vorliegen können. Die Einziehung der Grundsteuer kann z. B. unbillig sein, wenn das Grundstück das einzige Vermögensobjekt ist, von dessen Erträgen der Steuerpflichtige gerade recht und schlecht leben kann. Einem solchen Steuerpflichtigen kann nicht zugemutet werden, das Grundstück zu veräußern.

Andererseits lässt sich aus der Unrentierlichkeit und selbst der Ertragslosigkeit eines Grundstücks allein eine zur Rechtfertigung eines Billigkeitserlasses geeignete sachliche Unbilligkeit nicht herleiten. Das folgt aus dem Wesen der Grundsteuer als einer vom Ertrag unabhängigen Objektsteuer.

Auch die auf den lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkten des 1.1.1964 bzw. in den neuen Bundesländern des 1.1.1935 beruhenden Wertverzerrungen begründen keinen Anspruch auf Teilerlass von Grundsteuer aus sachlichen Billigkeitsgründen.

Ausblick

Mit der Entscheidung des BVerfG v. 10.4.2018 hat eine jahrelange Hängepartie zur Frage der Verfassungsmäßigkeit der grundsteuerlichen Einheitsbewertung ihr Ende gefunden. Die Grundsteuer mit einem jährlichen Aufkommen von in den letzten Jahren zwischen 13 und 14 Milliarden EUR stellt nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer die drittgrößte Steuerquelle für die Kommunen dar. Sie ist für diese somit von erheblicher finanzieller Bedeutung. Das BVerfG hat daher die Fortgeltung der beanstandeten Regelungen sowohl für die Vergangenheit als auch für einen befristeten Zeitraum in der Zukunft ausgesprochen.

Fortgeltungsanordnung und Neuregelungsauftrag

Fortgeltung für die Vergangenheit

Die Fortgeltung der für verfassungswidrig befundenen Normen zur Einheitsbewertung betrifft zunächst ausgehend vom Zeitpunkt der Verkündung des Urteils die in der Vergangenheit festgestellten Einheitswerte und die darauf beruhende Erhebung von Grundsteuer. Dafür sprechen die sonst drohenden Vollzugsprobleme, wenn noch nicht bestandskräftige Einheitswerte – und in deren Folge auch nach § 175 Abs. 1 Nr. 1 AO die darauf beruhenden Grundsteuerbescheide – in einer angesichts der großen Zahl von Grundsteuerschuldnern aller Voraussicht nach erheblichen Größenordnung aufgehoben oder geändert werden müssten und zumindest zum Teil rückabgewickelt werden müssten. Die Hinnahme des Vollzugs von Einheitswertbescheiden, die auf der Grundlage für verfassungswidrig befundener Bewertungsregelungen rgangen sind, ist den Betroffenen deshalb zumutbar, weil die Belastung mit einer Grundsteuer dem Grunde nach durch die Verfassung legitimiert, „schon immer“ vorgesehen und deshalb von den Grundbesitzern auch zu erwarten war.

 

Fortgeltung für die Zukunft

Das BVerfG hat die Fortgeltung der beanstandeten Regelungen zugleich in die Zukunft gerichtet – in einem ersten Schritt – zunächst bis zum Ergehen einer Neuregelung, insoweit längstens jedoch nur bis zum 31.12.2019 angeordnet. Dies ist dadurch gerechtfertigt, weil ansonsten die ernsthafte Gefahr bestünde, dass viele Gemeinden ohne die Einnahmen aus der Grundsteuer in gravierende Haushaltsprobleme gerieten. Wenn die Fortgeltung nicht angeordnet worden wäre, könnten keine neuen Einheitswertbescheide mehr erlassen werden. Selbst die weitere Erhebung von Grundsteuer auf der Grundlage schon bestandskräftiger, aber auf verfassungswidrigen Normen beruhender Einheitswertbescheide wäre nicht unproblematisch. Die Unanwendbarkeit der Einheitswertregelungen würde dabei im Ergebnis den gesamten Bereich der Grundsteuer betreffen. Denn von der Verfassungswidrigkeit der hier beanstandeten Normen wären nicht nur die dort angesprochenen bebauten Grundstücke im Grundvermögen in den alten Ländern erfasst. Als Folge hiervon könnten auch im Übrigen – also insbesondere für den Bereich der Land- und Forstwirtschaft in den alten Ländern und in den neuen Ländern insgesamt – keine neuen Einheitswertfestsetzungen mehr getroffen werden. Es wäre nicht mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar, insoweit Grundsteuer zu erheben, für bebaute Grundstücke in den alten Ländern hingegen nicht.

Die in die Zukunft gerichtete Anordnung der Fortgeltung gilt zunächst nur bis zum Ergehen der Neuregelung, längstens bis zum Ablauf der dem Gesetzgeber zur Neuregelung gesetzten Frist am 31.12.2019. Angesichts der bereits überlangen Dauer der Unvereinbarkeit der Regeln über die Einheitsbewertung mit Art. 3 Abs. 1 GG ist keine Rechtfertigung dafür erkennbar, deren Fortgeltung letztlich unbefristet auch über den 31.12.2019 hinaus bis zu einer tatsächlichen Neuregelung anzuordnen, falls der Gesetzgeber die gesetzte Frist nicht einhält.

 

Fortgeltung nach Verkündung der Neuregelung

Die Anwendung der als unvereinbar mit Art. 3 Abs. 1 GG festgestellten Bestimmungen der Einheitsbewertung ist schließlich, sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung getroffen hat, in einem zweiten Schritt für weitere 5 Jahre nach Verkündung der Neuregelung anzuordnen, längstens aber bis zum 31.12.2024.

Diese nach Dauer und Struktur ungewöhnliche Fortgeltungsanordnung ist durch die besonderen Sachgesetzlichkeiten der Grundsteuer geboten und von daher ausnahmsweise gerechtfertigt. Bereits im Zusammenhang mit früheren Bemühungen zur Reform der Grundsteuer wurde immer wieder auf den außergewöhnlichen Umsetzungsaufwand im Hinblick auf Zeit und Personal hingewiesen, den eine bundesweite Neubewertung aller Grundstücke verlangt. Vor diesem Hintergrund hält das BVerfG die Fortgeltung der alten Rechtslage für weitere 5 Jahre geboten aber auch ausreichend, um im Falle einer Neuregelung die dadurch geschaffenen Bewertungsbestimmungen umzusetzen und so während dieser Zeit die ansonsten drohenden gravierenden Haushaltsprobleme zu vermeiden. In diesem Zeitraum können Bund und Länder je nach Zuständigkeit auch dafür Sorge tragen, dass die weitere Umsetzung einer Neuregelung auf der Besteuerungsebene bereits innerhalb der Fünfjahresfrist vorbereitet wird. Denn die Fortgeltungsanordnung für die als verfassungswidrig festgestellten Bewertungsregeln endet endgültig 5 Jahre nach Verkündung der Neuregelung zum Bewertungsrecht, spätestens aber zum 31.12.2024.

 

Kalenderjahre nach Ende der Fortgeltung

In Anbetracht der außergewöhnlich langen Fortgeltungsanordnung für an sich verfassungswidrige Normen dürfen für Kalenderjahre nach Ende der Fortgeltung selbst auf bestandskräftige Bescheide, die auf diesen Normen beruhen, keine Belastungen mehr gestützt werden. Dies gilt sowohl für die Frist zur Neuregelung als auch für die folgende Frist zur Umsetzung.

Handlungsoptionen des Gesetzgebers

Das BVerfG führt im Urteil v. 10.4.2018 aus, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung über einen weiten, vom BVerfG nur begrenzt überprüfbaren Spielraum zur Bestimmung des Steuergegenstandes und des Steuersatzes verfügt. Damit liege auch die Gesamthöhe des mit der Steuer zu erzielenden Aufkommens völlig in der Hand des Gesetzgebers.

  • Belasse er es im Grundsatz bei der bisherigen Struktur von Einheitsbewertung und Grundsteuer, könne das Steueraufkommen über den Grundsteuermessbetrag durch den Gesetzgeber und über die Hebesätze durch die Gemeinden bestimmt werden.
  • Aber auch in einem anderen Modell bleibe es dem Gesetzgeber und der hebeberechtigten Gemeinde vorbehalten, die Steuerhöhe und damit den Umfang des Steueraufkommens zu regeln.

In keinem Fall werde das Gesamtaufkommen durch die verfassungsrechtlichen Vorgaben für eine in der Relation realitätsgerechte Bemessung der Besteuerungsgrundlagen vorbestimmt. Im Übrigen stehe dem Gesetzgeber auch bei den Regeln zur Erfassung der Bemessungsgrundlage ein weiter Gestaltungsspielraum zu, der dadurch begrenzt sei, dass die Bemessungsregeln den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation realitätsgerecht abbilden müssten. Indes sei der Gesetzgeber bei der Grundsteuer ebenso wenig wie bei anderen Steuerarten gehindert, mithilfe des Steuerrechts außerfiskalische Förder- und Lenkungsziele zu verfolgen. Zudem verfüge der Gesetzgeber gerade in Massenverfahren der vorliegenden Art über einen großen Typisierungs- und Pauschalierungsspielraum.

Schon vor der Entscheidung des BVerfG hat der Gesetzgeber in jahrzehntelangen Reformbemühungen um die Grundsteuer verschiedene Modelle erörtert und durchgerechnet. Dabei ging es – vereinfacht dargestellt – um die folgenden Modelle:

 

Kostenwertmodell (KWM)

Im KWM bildet der typisierte Investitionsaufwand für Immobilien den Ausgangspunkt für die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Bei unbebauten Grundstücken ist der Kostenwert das Produkt aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Bei bebauten Grundstücken tritt zu diesem Bodenwert noch der Gebäudewert hinzu, der sich nach der Gebäudefläche und den gesetzlich festgelegten Pauschalherstellungskosten für den jeweiligen Gebäudetyp unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung ergibt.

Hinweis

Kostenwertmodell fiel Diskontinuität zum Opfer

Bereits in der vergangenen Legislaturperiode wurde mit Unterstützung einer großen Mehrheit der Länder mit dem Kostenwertmodell (KWM) ein konkreter Gesetzentwurf zur Neuregelung der Bewertung des Grundbesitzes in den Bundesrat eingebracht, der allerdings der Diskontinuität des Bundestages zum Opfer gefallen ist.

Bodenwertsteuer (BWS)

Der Grundstückswert der BWS entspricht grundsätzlich demjenigen im KWM für ein unbebautes Grundstück bzw. dem Bodenwert für ein bebautes Grundstück. Aufstehende Gebäude bleiben außer Betracht. Anders als im KWM fehlt hier eine bundesweit pauschalierte Gebäudekomponente, die Unterschiede im Bodenwertniveau innerhalb der Kommune teilweise nivelliert.

 

Wertunabhängiges Modell (WUM)

Beim WUM wird jeder Quadratmeter Boden- und Gebäudefläche mit gesetzlich festzulegenden sog. Äquivalenzzahlen multipliziert. Nach dem letzten Stand gab es je eine bundesweit einheitliche Äquivalenzzahl für die Bodenfläche, für Wohnzwecken dienende Gebäudeflächen und für Nicht-Wohnzwecken dienende Gebäudeflächen.

 

Belastungsverschiebungen

Dem Vernehmen nach soll die vom BVerfG eingeforderte Neuregelung – wie sie auch im Einzelnen ausfallen mag – aufkommensneutral konzipiert werden. Aufkommensneutralität bedeutet aber nicht Belastungsgleichheit im Einzelfall. Die Grundsteuerreform wird zwangsläufig zur Umverteilung der Steuerlasten führen. Die Frage, ob dies für den Einzelnen zu Mehr- oder Minderbelastungen bei der Grundsteuer führen wird, lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht beantworten.