Grunderwerbsteuer

Was ist die Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer – Definition

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt unter die Verkehrsteuer, das heißt: Sie zahlen Steuern für die Übertragung von Gütern auf der Grundlage von zivilrechtlichen Rechtsgeschäften. Sie ist zu zahlen für Erwerbsvorgänge von bebauten oder unbebauten Grundstücken oder Teile eines solchen.

Entrichten müssen Sie die Grunderwerbsteuer an das jeweilige Bundesland, für das sie eine wichtige Steuereinnahme darstellt. Es gelten unterschiedliche Steuersätze, die von den Ländern selbst festgelegt werden.

Gesetzliche Grundlage

Als rechtliche Grundlage dient das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vom 26.2.1997.

Das Grundstück

Wie definiert sich ein Grundstück?

Ein Grundstück ist ein von Ämtern oder einem öffentlich bestellten Ingenieur vermessener Teil der Erde. In der Regel gibt es eine eindeutige Grundstücksgrenze, welche ein Grundstück beispielsweise von jenem des Nachbarn abgrenzt. Gekennzeichnet ist die Grenze durch Abmarkungen oder Einfriedungen. Jede Grundstücksvermessung wird in ein entsprechendes Kataster eingetragen. Zudem lassen sich die jeweiligen Rechte und Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück dem Grundbuch entnehmen. Daneben gibt es sogenannte buchungsfreie Grundstücke, die Bund, Länder, Kommunen oder Gemeinden gehören. Diese können zwar in das Grundbuch eingetragen werden, es besteht jedoch keine Pflicht dazu.

Das Erbbaurecht

Das grundstücksgleiche Recht besagt, dass das Erbbaurecht ebenso wie ein Grundstück behandelt wird. Beide können gleichermaßen vererbt, veräußert oder mit einer Grundschuld belastet werden. Gemäß § 1 Abs. 1 ErbbauRG ist das Erbbaurecht das Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu besitzen.

Beantragen zwei Grundstückseigentümer ein Gesamterbbaurecht, handelt es sich grundsätzlich um zwei Erwerbsvorgänge.

Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Handelt es sich um Gebäude, welche auf dem Grund anderer stehen, gelten diese als selbständiger Gegenstand des Rechtsverkehrs. Ist jenes Gebäude dann Gegenstand eines Erwerbsvorgangs, fällt dafür Grunderwerbsteuer an.

Bei welchen Erwerbsvorgängen fällt Grunderwerbsteuer an?

Rechtsgeschäft mit Verpflichtung

Der Erwerbsvorgang, der im Alltag wohl am häufigsten vorkommt, ist das Verpflichtungsgeschäft. Daraus entsteht ein Anspruch des Gläubigers gegenüber dem Verpflichteten zur Übereignung eines inländischen Grundstücks. Das bekannteste Verpflichtungsgeschäft ist der Kaufvertrag.

Auflassung, Eigentumsübergang, Meistgebot

  • Auflassung: Soll ein Eigentum übertragen werden, bedarf es dazu der Auflassung sowie eines Grundbucheintrags. Für die Auflassung fällt dann Grunderwerbsteuer an.
  • Eigentumsübergang: Auch für den Übergang von Eigentum ist Grunderwerbsteuer zu entrichten, insofern es im Voraus zu keinem Rechtsgeschäft kam, welches einen Anspruch auf Übereignung begründet und es keine Auflassung benötigt.  Darunter fallen beispielsweise Erwerbsvorgänge aufgrund eines Erbes oder eines Flurbereinigungsverfahrens. Ausnahmen regelt § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG.
  • Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, wird das Meistgebot mit der Grunderwerbsteuer belastet.

Wesentliche Änderung des Gesellschafterbestands

Es handelt sich um die Fälle, in denen zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück gehört und der Gesellschafterbestand sich innerhalb von 5 Jahren unmittelbar oder mittelbar ändert.

Unmittelbare Änderung des Gesellschafterbestands

Gehen mindestens 95 % der Anteile unmittelbar oder mittelbar auf neue Gesellschafter über, wird ein auf die Übertragung dieses Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft fingiert.

Der Gesellschafterbestand ändert sich unmittelbar, wenn

  • ein Mitgliedsrecht einschließlich der anteiligen sachenrechtlichen Mitberechtigung am Gesellschaftsvermögen zivilrechtlich wirksam auf ein neues Mitglied der Personengesellschaft übergeht – derivativer Erwerb oder
  • ein neuer Gesellschafter bei gleichzeitiger Kapitalerhöhung beitritt (originärer Erwerb). Dabei muss der Beitritt entsprechend einem vorgefassten Plan erfolgen.

Der Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG ist auch dann erfüllt, wenn die Gesellschafterstellung einer zu 100 % am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligten GmbH aufgrund Abspaltung auf eine andere Personengesellschaft übergeht, an deren Vermögen der Alleingesellschafter der GmbH zu 100 % beteiligt ist.

Wegen der Abgrenzung von Alt- und Neugesellschaftern nach § 1 Abs. 2a GrEStG vgl. auch die Arbeitshilfe der OFD Nordrhein-Westfalen v. 29.4.2014.

Mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands

Die mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft nach § 1 Abs. 2a GrEStG a. F. ist nach Auffassung des BFH anders als die unmittelbare Änderung allein nach wirtschaftlichen Maßstäben zu beurteilen. An das Zivilrecht ist wegen der fehlenden Möglichkeit einer mittelbaren Beteiligung nicht anzuknüpfen. Eine Auslegung an wirtschaftlichen Gesichtspunkten erfordert, Kapital- und Personengesellschaften gleichermaßen über alle Beteiligungsstufen transparent zu beurteilen. Die Finanzverwaltung hatte dieses Urteil jedoch über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht angewandt.

Achtung

Präzisierung durch Steueränderungsgesetz 2015

Durch Art. 8 Nr. 1 des Steueränderungsgesetzes 2015 hat der Gesetzgeber die Vorschrift des § 1 Abs. 2a GrEStG durch die Einfügung der neuen Sätze 2 bis 4 präzisiert. Nach der Gesetzesbegründung stellt der Gesetzgeber damit in Übereinstimmung mit seinem ursprünglichen Willen, im Rahmen des § 1 Abs. 2a GrEStG sowohl mittelbare Anteilsübertragungen der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen als auch die wirtschaftliche Betrachtungsweise abzuschaffen, den mit dem StEntlG 1999/2000/2002 beabsichtigten Rechtszustand wieder her.

Die zivilrechtlichen, insbesondere auch die gesellschaftsrechtlichen Unterschiede zwischen Personen- und Kapitalgesellschaften wurden nunmehr in gesetzlich eindeutiger Sicht bei der Beurteilung sowie bei der Bemessung des Quantums der mittelbaren Änderung im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft wieder in Abhängigkeit von der Rechtsform der die Beteiligung vermittelnden Gesellschaft berücksichtigt. Dies hat der Gesetzgeber durch klarstellende Ergänzung entsprechend der geltenden Verwaltungsauffassung nachgeholt.

Die Höhe der mittelbaren Änderung im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft ist danach in Abhängigkeit von der Rechtsform der die Beteiligung vermittelnden Gesellschaften zu ermitteln. Diese Ungleichbehandlung ist sachlich gerechtfertigt, da im Gesellschaftsrecht grundsätzlich zwischen Kapital- und Personengesellschaften unterschieden wird. Wesentliche Unterschiede liegen vor allem in der Art der Besteuerung, der Leitung, der Haftung und bei registerfähigen Gesellschaften auch dem Eintrag der Gesellschaft im Handelsregister.

Da die Grunderwerbsteuer an einen Rechtsträgerwechsel bezogen auf ein Grundstück anknüpft, ist für die Frage, ob ein Rechtsträgerwechsel vorliegt, grundsätzlich das Zivilrecht maßgebend.

Wichtig

Fiktion der Übereignung

§ 1 Abs. 2a Satz 1 EStG fingiert die Übereignung eines der Personengesellschaft gehörenden Grundstücks auf eine „neue“ Personengesellschaft. Dabei werden mindestens 95 % der Änderungen der Beteiligungsverhältnisse an Gesellschaften erfasst, die unmittelbar oder mittelbar an der grundbesitzverwaltenden Gesellschaft beteiligt sind.

Aufgrund der zivilrechtlichen Unterschiede von Kapital- und Personengesellschaften sind diese auch bei der Prüfung, ob eine mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands vorliegt, hinsichtlich der Durchrechnung unterschiedlich zu behandeln.

Beteiligung über Personengesellschaften

Bei unmittelbarer Beteiligung einer Personengesellschaft sowie bei mittelbarer Beteiligung über mehrstöckige Personengesellschaften ist nach § 1 Abs. 2a Satz 2 GrEStG auf deren jeweilige Beteiligungsverhältnisse abzustellen und dementsprechend durchzurechnen.

Praxis-Beispiel

Doppelstöckige Personengesellschaft

Am Vermögen der Grundstücks-KG sind A zu 50 % und B zu 40 % sowie die X-OHG zu 10 % beteiligt. Gesellschafter der X-OHG sind Y und Z zu gleichen Teilen. Im Jahr 01 übertragen A und B ihre Beteiligungen an die Gesellschafter C und D. Im Jahr 04 (und damit innerhalb von 5 Jahren seit dem ersten Anteilsübergang) veräußert Z seinen Anteil an der X-OHG an W.

Die unmittelbare Übertragung von 90 % der Anteile erreichen zusammen mit der mittelbaren Übertragung von weiteren (10 % * 1/2 =) 5 % die Summe von 95 %. Es liegt folglich ein fiktiver Erwerb des Grundstücks durch eine „neue“ Personengesellschaft vor.

Hinweis: Nach der „wirtschaftlichen“ Betrachtungsweise des BFH hätte mangels vollständigen Gesellschafterwechsels bei der X-OHG kein fiktiver Grundstückserwerb i. S. v. § 1 Abs. 2a GrEStG vorgelegen, da laut BFH sich nur 90 % der Anteile an der KG unmittelbar oder mittelbar geändert hätten.

Beteiligung über eine Kapitalgesellschaft

Bei der Beteiligung einer Kapitalgesellschaft liegt eine mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands der grundbesitzenden Personengesellschaft vor, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse an der Kapitalgesellschaft unmittelbar oder mittelbar oder teils unmittelbar, teils mittelbar um mindestens 95 % ändern. Gehen bei einer Kapitalgesellschaft mindestens 95 % der Anteile auf neue Anteilseigner über, ist die Beteiligung der Kapitalgesellschaft an der grundbesitzenden Personengesellschaft in voller Höhe bei der Ermittlung des Prozentsatzes nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG zu berücksichtigen.

Praxis-Beispiel

Beteiligung einer Kapitalgesellschaft

An einer grundstücksbesitzenden OHG sind A zu 70 %, B zu 5 % und die C-GmbH zu 25 % beteiligt. Die Anteile der C-GmbH halten D zu 80 %, E zu 15 % und F zu 5 %. Im Jahr 01 überträgt A seine gesamte Beteiligung an der OHG auf X, im Jahr 02 übertragen D und E ihre Anteile an der C-GmbH auf Y und Z.

Die Übertragung der Beteiligung des A auf X führt zu einem unmittelbaren Gesellschafterwechsel in Höhe von 70 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen. In Bezug auf die Anteile der C-GmbH liegt ein mittelbarer Gesellschafterwechsel in Höhe von 25 % vor, weil 95 % der Anteile an der C-GmbH übergegangen sind. Die mittelbare Anteilsänderung ist nicht anteilig (95 % von 25 %), sondern voll mit 25 % zu berücksichtigen.

Hinweis: Nach der Auffassung des BFH hätte es nicht ausgereicht, dass lediglich 95 % der Anteile an der C-GmbH innerhalb des Fünfjahreszeitraums gewechselt haben. Vielmehr hätten sich die Beteiligungsverhältnisse an der C-GmbH unmittelbar oder mittelbar in vollem Umfang, d. h. zu 100 % ändern müssen, um einen fiktiven Gesellschafterwechsel bei der GmbH annehmen zu können. Der Tatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG wäre demnach nach Auffassung des BFH nicht erfüllt gewesen.

Beteiligung über Kapitalgesellschaften und gemischte Strukturen

Bei mehrstufigen Beteiligungen von Kapitalgesellschaften ist die Prüfung, ob die 95 %-Grenze erreicht ist, für jede Beteiligungsebene gesondert vorzunehmen. Ist die Grenze erreicht, ist die mittelbare Beteiligung in voller Höhe zu berücksichtigen.

Bei Gesellschaftsstrukturen mit Personen- und Kapitalgesellschaften ist durch Personengesellschaften durchzurechnen und auf der Ebene jeder Kapitalgesellschaft die 95 %-Grenze zu prüfen. Führen Änderungen im Gesellschafterbestand mittelbar beteiligter Personengesellschaften bei einer nachgeordneten Kapitalgesellschaft nicht zu einem unmittelbaren oder mittelbaren oder teils unmittelbaren, teils mittelbaren Übergang von 95 % ihrer Anteile am Kapital, gilt die Kapitalgesellschaft nicht als neue Gesellschafterin i. S. d. des § 1 Abs. 2a GrEStG.

Wichtig

Inkrafttreten der Regelungen

§ 1 Abs. 2a GrEStG in der am 6.11.2015 geltenden Fassung ist auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 5.11.2015 verwirklicht werden.

Anteilsvereinigung und Übertragung vereinigter Anteile

Die selbstständige Rechtsträgerschaft von Personen- und Kapitalgesellschaften schließt es regelmäßig aus, Bewegungen innerhalb des Gesellschafterbestands bzw. der Beteiligungsquoten der Gesellschafter grunderwerbsteuerlich zu erfassen. Unter dem Rechtsmantel dieser Gesellschaften kann daher aufgrund der rechtlichen Verfügungsmacht über die Gesellschaftsanteile auch die Sachherrschaft über Grundstücke erlangt werden, die der Gesellschaft gehören.

§ 1 Abs. 3 GrEStG besteuert daher unter bestimmten Voraussetzungen einen Rechtsträgerwechsel der Gesellschaft gehörenden Grundstücke, soweit eine Besteuerung nach § 1 Abs. 2a GrEStG nicht in Betracht kommt.

Achtung

GmbH erwirbt Geschäftsanteil

Der einzige verbleibende Gesellschafter einer grundbesitzenden GmbH verwirklicht den Tatbestand einer Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG auch dann, wenn nicht er selbst, sondern die GmbH den Geschäftsanteil des anderen Gesellschafters kauft. Der Kaufvertrag ist auch in diesem Fall darauf gerichtet, dass der verbleibende Gesellschafter eine dem zivilrechtlichen Eigentum an einem Grundstück vergleichbare Rechtszuständigkeit an dem Gesellschaftsgrundstück erwirbt.

Erwerbsvorgänge mit RETT-Blocker-Strukturen

Durch die Einfügung eines Abs. 3a in § 1 GrEStG durch das AmtshilfeRLUmsG sollen insbesondere Erwerbsvorgänge mit sog. Real Estate Transfer Tax-Blocker-Strukturen (RETT-Blocker) der Besteuerung unterworfen werden. RETT-Blocker zielten darauf ab, bei einem Rechtsträgerwechsel die grunderwerbsteuerrechtlich relevante Zuordnung eines inländischen Grundstücks durch Zwischenschaltung einer Gesellschaft, an der ein Fremder wirtschaftlich nicht oder nur geringfügig beteiligt ist, zu verhindern. Dadurch war es in der Vergangenheit möglich, die Tatbestandsvoraussetzungen des § 1 Abs. 3 GrEStG legal zu umgehen.

Entsprechend der Systematik des Grunderwerbsteuerrechts wird, soweit eine Besteuerung nach § 1 Abs. 2a und Abs. 3 GrEStG nicht in Betracht kommt, dem Rechtsträger aufgrund der Neuregelung das Grundstück fiktiv auch dann zugerechnet, wenn dessen wirtschaftliche Beteiligung an der Gesellschaft mit einem inländischen Grundstück mindestens 95 % beträgt.

Die wirtschaftliche Beteiligung wird aus der Summe aller unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen am Kapital oder am Vermögen der Gesellschaft ermittelt. Dabei werden die mittelbaren Beteiligungen mit dem jeweiligen Prozentsatz am Kapital oder Vermögen der Gesellschaften multipliziert. Steuerschuldner ist der Rechtsträger, der die wirtschaftliche Beteiligung innehat. Damit der neu geschaffene Steuertatbestand jedoch Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns nicht „behindert“, wurde § 6a Satz 1 GrEStG entsprechend geändert.

Nach § 23 Abs. 11 GrEStG ist die Regelung erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 6.6.2013 verwirklicht werden.

Ausführliche Anweisungen zu § 1 Abs. 3a GrEStG enthalten die gleichlautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 9.10.2013.

Steuerbare Erbbaurechtsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen beim Erbbaurecht die folgenden Rechtsvorgänge:

  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
  • ein Vertrag, der den Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts begründet,
  • ein Vertrag, der den Anspruch auf Übertragung eines Erbbaurechts begründet,
  • die Ausübung des Vorrechts auf Erneuerung des Erbbaurechts nach § 31 ErbbauRG,
  • eine Vereinbarung über die Verlängerung eines Erbbaurechts;
  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG
  • eine auf die Bestellung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist,
  • eine auf die Übertragung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist,
  • ein Rechtsgeschäft, durch das ein Erbbaurecht vor dem vereinbarten Zeitablauf aufgehoben oder auf ein Erbbaurecht verzichtet wird,
  • der Heimfall eines Erbbaurechts nach § 32 ErbbauRG,
  • eine auf die Verlängerung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist;
  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG
  • der Übergang eines Erbbaurechts kraft Gesetzes und die Übertragung eines Erbbaurechts durch behördlichen Ausspruch,
  • die vorzeitige Löschung eines nicht dem Grundstückseigentümer selbst zustehenden Erbbaurechts im Erbbaugrundbuch, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist;
  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG
  • das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren über ein Erbbaurecht;
  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG
  • ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung eines Anspruchs auf Bestellung, Übertragung oder Verlängerung eines Erbbaurechts oder der Rechte aus einem Meistgebot begründet;
  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG
  • ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Angebot zum Abschluss eines Vertrages begründet, kraft dessen die Bestellung, Übertragung oder Verlängerung eines Erbbaurechts verlangt werden kann;
  • nach § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG
  • die Abtretung eines der vorstehend unter § 1 Abs. 1 Nr. 6 und 7 GrEStG beschriebenen Rechte, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte begründet.

Steuervergünstigungen

Die als Steuervergünstigungen bezeichneten Vorschriften der §§ 3 – 7 GrEStG sind der Sache nach Steuerbefreiungen. Es wird zwischen „echten“ Steuerbefreiungen und Steuerbefreiungen in Sonderfällen unterschieden. Bei den „echten“ Steuerbefreiungen bilden die personenbezogenen Steuerbefreiungen eine besondere Gruppe. Bei den Steuerbefreiungen in Sonderfällen ist insbesondere die Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern nach § 6a GrEStG hervorzuheben.

Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung

Von der Besteuerung sind insbesondere die folgenden Erwerbsvorgänge ausgenommen:

  • der Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert die Freigrenze von 2.500 EUR nicht übersteigt. Werden in einem Kaufvertrag mehrere Grundstücke veräußert, ist die Freigrenze jeweils auf die Veräußerung jedes einzelnen Grundstücks anzuwenden. Der Kaufpreis ist auf die einzelnen Erwerbsvorgänge aufzuteilen;
  • der Grundstückserwerb von Todes wegen sowie die Grundstücksschenkung unter Lebenden i. S. d. Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes. Dadurch soll neben der Belastung des Erwerbs mit Erbschaft- oder Schenkungsteuer eine zusätzliche Belastung mit Grunderwerbsteuer vermieden werden und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer anfällt;
  • der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers. Steuerbefreit ist zudem der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung bzw. Aufhebung der Lebenspartnerschaft;
  • der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer (auf- oder absteigend) in gerader Linie verwandt sind, z. B. Kinder, Enkel sowie Eltern, Großeltern usw. Ob die Verwandtschaft auf ehelicher oder unehelicher Geburt beruht, ist ohne Bedeutung. Nicht begünstigt ist hingegen der Erwerb unter Geschwistern; ausnahmsweise kann die Grundstücksübertragung zwischen Geschwistern als abgekürzter Leistungsweg einer freigebigen Zuwendung eines Elternteils an die Schwester des Beschenkten in interpolierender Betrachtung des § 3 Nr. 2 Satz 1 i. V. m. § 3 Nr. 6 GrEStG jedoch steuerbefreit sein. Da die Entscheidung des BFH noch nicht im BStBl II veröffentlicht ist, wird sie von den Finanzämtern nicht angewandt; außerdem hat die Finanzverwaltung in 2 vergleichbaren Fällen Revision gegen die vorinstanzlichen Urteile eingelegt.

Durch § 23 Abs. 9 GrEStG i. d. F. des AmtshilfeRLUmsG wurden eingetragene Lebenspartner den Ehegatten hinsichtlich sämtlicher für sie geltenden Befreiungen von der Grunderwerbsteuer für Erwerbsvorgänge ab Inkrafttreten des LPartG am 1.8.2001 für alle noch nicht bestandskräftigen Altfälle gleichgestellt.

Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern

§ 6a GrEStG sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuervergünstigung für Umwandlungsvorgänge innerhalb eines Konzerns und die aufgrund einer solchen Umwandlung übergehende Verwertungsbefugnis vor. Hierdurch sollen konzerninterne Umstrukturierungen erleichtert werden.

Die Begünstigung erfasst die nach § 1 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG aufgrund einer Umwandlung verwirklichten steuerbaren Erwerbsvorgänge sowie die aufgrund einer derartigen Umwandlung übergehende Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG. Begünstigt sind Umwandlungen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 – 3 UmwG (Verschmelzung, Spaltung und Vermögensübertragung). Daneben gilt die Begünstigung auch für entsprechende Umwandlungen nach dem Recht eines EU-/EWR-Mitgliedstaats.

Durch das AmtshilfeRLUmsG wurde die Steuervergünstigung in § 6a Satz 1 GrEStG auf Einbringungen sowie andere Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage ausgedehnt. Aufgrund einer weiteren Änderung des § 6a GrEStG durch das Gesetz zur Anpassung des nationalen Steuerrechts an den Beitritt Kroatiens und zur Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften wird klargestellt, dass alle Voraussetzungen für die Vergünstigung, insbesondere die Vor- und Nachbehaltensfristen, auch für diese neuen Rechtsvorgänge gelten.

Bemessungsgrundlage

Regelbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 1 GrEStG

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich regelmäßig nach dem Wert der Gegenleistung. Dazu gehört jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt. Sie kann insbesondere in Geld-, Sach- oder Dienstleistungen bestehen. Auch ein Forderungsverzicht kommt in Betracht.

Hinweis

Bedeutsame Einzelfälle aus der neueren Rechtsprechung

  • Ist der Veräußerer eines Grundstücks verpflichtet, dem Erwerber Erwerbsnebenkosten zu erstatten, vermindert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die zu erstattenden Kosten mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer.
  • Bei dem nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG steuerpflichtigen Erwerb eines Grundstücks durch Abgabe des Meistgebots im Zwangsversteigerungsverfahren gehört nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG auch der Betrag zur Bemessungsgrundlage, in dessen Höhe ein anderer als der Ersteher des Grundstücks aufgrund der Befriedigungsfiktion des § 114a Satz 1 ZVG seine schuldrechtliche Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner verliert.
  • Ersteigert der Nießbrauchsberechtigte das nießbrauchsbelastete Grundstück und bleibt das Nießbrauchsrecht bestehen, ist nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot einschließlich des Werts des Nießbrauchsrechts Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Das Nießbrauchsrecht ist mit dem durch das Vollstreckungsgericht nach § 51 Abs. 2 ZVG bestimmten Zuzahlungsbetrag anzusetzen.
  • Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit einem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand.
  • Der objektiv sachliche Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen wird indiziert, wenn die Veräußererseite dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück ein bestimmtes Gebäude zusammen mit dem Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatte und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat. Treten dabei auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf und hat der Eigentümer dem Bauunternehmer das Grundstück „an die Hand“ gegeben, steht es dem Vorliegen eines einheitlichen Erwerbsgegenstands „bebautes Grundstück“ nicht entgegen, wenn sich der Eigentümer im Übrigen passiv verhält und nur an der Veräußerung des Grundstücks interessiert ist. Eine umfangreiche Vorplanung seitens der Veräußererseite reicht allerdings für sich allein nicht aus um anzunehmen, dass der Erwerber das – im Zeitpunkt des Erwerbs noch unbebaute oder unsanierte – Grundstück im bebauten oder sanierten Zustand erwirbt. Hinzukommen muss, dass die auf der Veräußererseite handelnden Personen auch zur Veränderung des körperlichen Zustands des Grundstücks verpflichtet sind.
  • Verpflichtet sich der Verkäufer lediglich zur Errichtung des Rohbaus und beauftragt der Erwerber Dritte mit den Ausbauarbeiten, setzt die Einbeziehung der hierfür aufgewendeten Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer voraus, dass die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirken und die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten.
  • Verpflichtet sich ein Erbbauberechtigter im Rahmen der Bestellung eines Erbbaurechts zur Errichtung eines Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück, ist regelmäßig davon auszugehen, dass die Baumaßnahmen dem Erwerber als (zukünftigem) Inhaber des Erbbaurechts allein zugutekommen und die entsprechenden Verwendungen keine Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG sind. Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist aber das Erbbaurecht mit (noch künftig zu errichtendem) Gebäude, soweit eine entsprechende Herstellungsverpflichtung der Veräußererseite (Erbbaurechtsgeber und ggf. mit ihm verbundener Dritter) besteht.
  • Kauft ein Erwerber von einer Gemeinde ein im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits erschlossenes Grundstück und enthält der vereinbarte Kaufpreis Kosten für die Erschließung, gehört der auf die Erschließung entfallende Teil des Kaufpreises regelmäßig zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer; entscheidend ist die jeweilige Vertragsgestaltung.
  • Wegen der Behandlung von Erschließungs- und Folgekostenbeiträgen vgl. nunmehr die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder v. 16.9.2015.
  • Eine vom Grundstückserwerber übernommene und noch nicht entstandene Zahlungsverpflichtung des Grundstücksverkäufers, die dieser in einem städtebaulichen Vertrag gegenüber einer Gemeinde eingegangen ist, ist keine Gegenleistung i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und damit nicht Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
  • Eine Landzuteilung im Flurbereinigungsverfahren ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. a GrEStG grunderwerbsteuerfrei, soweit der Wert der dem Teilnehmer bei Beendigung zugeteilten Grundstücke nicht den Wert der von ihm eingebrachten Grundstücke übersteigt. Dies gilt auch, wenn ein Teilnehmer der Flurbereinigung einerseits durch Landverzichtserklärung eines anderen Teilnehmers nach § 52 Abs. 3 Satz 2 FlurbG einen Abfindungsanspruch in Land erwirbt und zum anderen für von ihm selbst in das Flurbereinigungsverfahren eingebrachte Grundstücke zugunsten eines Dritten auf eine Abfindung in Land verzichtet.
  • Beim Kauf eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks durch den Erbbauberechtigten oder einen Dritten unterliegt lediglich der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag der Grunderwerbsteuer. Der Kaufpreis ist nicht nach der sog. Boruttau’schen Formel aufzuteilen (Änderung der Rechtsprechung). Soweit der BFH bisher die Ansicht vertreten hat, die Boruttau’sche Formel sei auch für die Aufteilung des Kaufpreises für ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück anwendbar, hält er hieran nicht mehr fest.
  • Überträgt der Hoferbe das Eigentum an einem Hofgrundstück zur Abgeltung des Abfindungsergänzungsanspruchs nach § 13 Abs. 1 Satz 2 HöfeO auf einen anderen Abkömmling des Hofübergebers, ist der Grundstückserwerb weder nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG noch nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Dabei hat der BFH die Höhe der nach § 8 Abs. 1 GrEStG im Wege der Schätzung angesetzte Bemessungsgrundlage revisionsrechtlich nicht beanstandet. Die Klägerin hatte im Übrigen insoweit auch keine Einwendungen vorgebracht.

Wegen der Gegenleistung bei Rechtsvorgängen im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht (vgl. unter 2.6 „Steuerbare Erbbaurechtsvorgänge“) vgl. die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 16.9.2015.

Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG

Auf die Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG ist zurückzugreifen bei Fehlen einer Gegenleistung, bei Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage sowie bei Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an Gesellschaften. In diesen Ausnahmefällen bestimmte sich die Bemessungsgrundlage in der Vergangenheit nach den Grundbesitzwerten (Ersatz-Bemessungsgrundlage). Diese wurden nach §§ 138ff. BewG gesondert ermittelt.

Das BVerfG hat mit Beschluss vom 23.6.2015 die bisherige Regelung zur Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG für mit der Verfassung unvereinbar erklärt. Als Grund führt das Gericht an, dass die Regelung zu einer Ungleichbehandlung gegenüber den Steuerschuldnern führt, deren Grunderwerbsteuer auf der Grundlage der Regelbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 1 GrEStG erhoben wird. Das BVerfG hat dem Bundesgesetzgeber zudem aufgegeben, bis zum 30.6.2016 rückwirkend zum 1.1.2009 eine Neuregelung zu treffen. Bis zur Neuregelung durften in den von der Entscheidung betroffenen Fällen keine Grunderwerbsteuerbescheide mehr ergehen.

In Art. 8 des Steueränderungsgesetzes 2015 hat der Gesetzgeber zwischenzeitlich die vom BVerfG eingeforderte Annäherung der als Ersatzbemessungsgrundlage ermittelten Werte an den gemeinen Wert und damit an die Regelbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 1 GrEStG dadurch umgesetzt, dass § 8 Abs. 2 Satz 1 GrEStG nunmehr die Vorschriften der Grundbesitzbewertung nach § 151 i. V. m. mit §§ 157 ff. BewG in Bezug nimmt. In § 23 Abs. 14 Satz 1 GrEStG wird zudem bestimmt, dass die Änderung auf alle Erwerbsvorgänge anzuwenden ist, die nach dem 31.12.2008 verwirklicht werden.

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben zudem die gleichlautenden Erlasse aus dem Jahr 2011, die anordneten, dass Festsetzungen der Grunderwerbsteuer, die die Steuer nach den Grundbesitzwerten bemessen, sowie die hierfür maßgebenden Feststellungen der Grundbesitzwerte vorläufig nach § 165 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und 4 AO ergehen, mit Erlass vom 5.10.2015 mit sofortiger Wirkung aufgehoben.

Die Entscheidung des BVerfG bedeutet(e) für die Besteuerungspraxis im Einzelnen folgendes:

Aussetzung der Steuerfestsetzung nach Ergehen der BVerfG-Entscheidung

Bis zum Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung in § 8 Abs. 2 GrEStG wurde die Steuerfestsetzung auf Antrag nach § 165 Abs. 1 Satz 4 i. V. m. Abs. 2 Satz 2 AO ausgesetzt und von einer Sicherheitsleistung, die unter Berücksichtigung der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer geregelten Bemessungsgrundlage zu ermitteln war, abhängig gemacht. Die Sicherheitsleistung sollte vornehmlich in Geld bestehen. Diese Vorgehensweise war insbesondere in den Fällen geboten, in denen der Steuerpflichtige zeitnah eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (vgl. unter 7 „Unbedenklichkeitsbescheinigung und Urkundenaushändigung“) benötigte.

Wurde die Sicherheitsleistung bewirkt, war die Erteilung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 25 Abs. 2 Satz 2 GrEStG möglich. Auf die Durchführung einer gesonderten Feststellung der Ersatzbemessungsgrundlage wurde (vorerst) verzichtet. Im Bescheid über die Aussetzung der Festsetzung wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Steuerfestsetzung vorläufig ausgesetzt wird und nach Inkrafttreten der vom BVerfG geforderten Neuregelung als erstmalige Steuerfestsetzung, auf die § 176 AO nicht anwendbar ist, nachgeholt wird.

Nach – zwischenzeitlich erfolgter – Neuregelung der Ersatzbemessungsgrundlage zu § 8 Abs. 2 GrEStG sind die unterbliebene Feststellung der Ersatzbemessungsgrundlage und die ausgesetzte Steuerfestsetzung nachzuholen. Die erbrachte Sicherheitsleistung ist im Fall der Hinterlegung von Zahlungsmitteln auf die festgesetzte Steuer anzurechnen und im Fall der Verpfändung von Wertpapieren oder Forderungen, Leistung einer Bürgschaft usw. nach Überweisung der festgesetzten Steuern freizugeben.

Vor dem 1.1.2009 verwirklichte Erwerbsvorgänge

Aufgrund der durch den BVerfG-Beschluss getroffenen Weitergeltungsanordnung für vor dem 1.1.2009 verwirklichte Erwerbsvorgänge sind durchgeführte Grunderwerbsteuerfestsetzungen, Feststellungen nach § 17 Abs. 2 und 3 GrEStG sowie Feststellungen von Grundbesitzwerten nicht zu ändern. Diese Festsetzungen und Feststellungen müssen nur für endgültig erklärt werden, wenn der Steuerpflichtige dies beantragt.

Nach dem 31.12.2008 verwirkte Erwerbsvorgänge

Festsetzungen der Grunderwerbsteuer

Bisher durchgeführte Feststellungen

Es wird von Amts wegen geprüft, ob die Festsetzungen der Grunderwerbsteuer unter Berücksichtigung der nach neuem Recht durchgeführten bzw. durchzuführenden Feststellungen nach § 17 Abs. 2 und 3 GrEStG (vgl. unter 4.2.3.2), und Feststellungen der Grundbesitzwerte (vgl. unter 4.2.3.3) zu ändern sind. Ergibt diese Prüfung, dass

  • die Anwendung des neuen Rechts zu einer Minderung der bisher festgesetzten Grunderwerbsteuer führen würde, ist der Grunderwerbsteuerbescheid nach § 165 Abs. 2 Satz 2 AO zu ändern und für endgültig zu erklären;
  • die Anwendung des neuen Rechts zu einer Erhöhung der bisher festgesetzten Grunderwerbsteuer führen würde, stünde § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO einer Bescheidänderung zuungunsten des Steuerpflichtigen entgegen. Die Grunderwerbsteuerfestsetzung ist ohne Änderung des festgesetzten Steuerbetrags auf Antrag für endgültig zu erklären. In dem Bescheid, der die bisherige Grunderwerbsteuerfestsetzung für endgültig erklärt, wird darauf hingewiesen, dass aufgrund des § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer unterbleibt.

Wichtig

Vollstreckbarkeit der Bescheide

Die Vollstreckung der nach § 8 Abs. 2 GrEStG a. F. ergangenen Bescheide wäre (grundsätzlich) nach § 251 Abs. 2 Satz 1 AO i. V. m. § 79 Abs. 2 Satz 2 BVerfGG unzulässig. Aufgrund der durch das Steueränderungsgesetz 2015 eingefügten Vorschrift des § 23 Abs. 14 GrEStG kann die bisher festgesetzte Steuer aus den Grunderwerbsteuerbescheiden, die wegen § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO nicht mehr zum Nachteil des Steuerpflichtigen geändert werden können, jedoch vollstreckt werden.

§ 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO ist nicht anwendbar, wenn eine vorläufige erstmalige Grunderwerbsteuerfestsetzung mit einem zulässigen Einspruch angefochten worden ist und das Einspruchsverfahren noch anhängig ist. Allerdings hat es der Steuerpflichtige in der Hand, durch die Rücknahme seines Einspruchs eine mögliche Verböserung abzuwenden und die Anwendung des § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO zu erreichen.

Feststellungen nach § 17 Abs. 2 und 3 GrEStG

Im Feststellungsverfahren nach § 17 Abs. 2 und 3 GrEStG wird in den Fällen des § 8 Abs. 2 GrEStG nicht über die Höhe des Grundbesitzwerts entschieden. Dies folgt aus § 17 Abs. 3a GrEStG. Dementsprechend geben der Beschluss des BVerfG und die gesetzliche Neuregelung des § 8 Abs. 2 GrEStG keinen Anlass, Feststellungen nach § 17 Abs. 2 und 3 GrEStG zu ändern. Die Feststellungen sind allerdings auf Antrag des Steuerpflichtigen nach § 165 Abs. 2 Satz 4 AO für endgültig zu erklären.

Feststellungen der Grundbesitzwerte

Bisher durchgeführte Feststellungen

Es ist von Amts wegen zu prüfen, ob bereits – nach altem Recht – durchgeführte Feststellungen der Grundbesitzwerte unter Berücksichtigung des neuen Rechts zu ändern sind. Ergibt diese Prüfung, dass

  • die Anwendung des neuen Rechts zu einer Minderung des bisher festgesetzten Grundbesitzwertes führen würde, ist der Feststellungsbescheid nach § 165 Abs. 2 Satz 2 AO zu ändern und für endgültig zu erklären;
  • die Anwendung des neuen Rechts zu einer Erhöhung des bisher festgestellten Grundbesitzwertes führen würde, stünde § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO einer Bescheidänderung entgegen. Der Feststellungsbescheid ist ohne Änderung der festgestellten Besteuerungsgrundlagen auf Antrag nach § 165 Abs. 2 Satz 4 AO für endgültig zu erklären. In dem Bescheid, der die Feststellung für endgültig erklärt, wird darauf hingewiesen, dass aufgrund des § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO eine Erhöhung des festgestellten Grundbesitzwertes unterbleibt.

Wird eine vorläufige erstmalige Feststellung des Grundbesitzwertes mit einem zulässigen Einspruch angefochten, gelten die Ausführungen unter 4.2.3.1 entsprechend.

Nachholen der Feststellungen

Erforderliche bislang unterbliebene Feststellungen der Grundbesitzwerte sind unter Anwendung von § 8 Abs. 2 n. F. GrEStG durchzuführen. Da § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO nur bei einer Aufhebung oder Änderung eines Steuerbescheids oder einem dem Steuerbescheid gleichstehenden Verwaltungsakts, z. B. einem Feststellungsbescheid, zu beachten ist, steht die Vorschrift dem nicht entgegen.

Wichtig

Schätzung des Grundbesitzwerts im Grunderwerbsteuerbescheid

Wurde die Grunderwerbsteuerfestsetzung bereits im Vorgriff auf die noch ausstehende Feststellung des Grundbesitzwerts nach § 155 Abs. 2 i. V . m. § 162 Abs. 5 AO durchgeführt, steht allerdings § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO einer Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids entgegen ( 4.2.3.1). Es würde eine Änderung nach § 165 Abs. 2 Satz 2 und § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO vorliegen. Diese Korrektur würde zwar nicht formal, aber im materiellen Ergebnis auf den Entscheidungen des BVerfG bzw. des Gesetzgebers beruhen.

Eine Nichtanwendung der Vertrauensschutzregelung in diesem Fall würde zudem nicht berücksichtigen, dass ein Feststellungsverfahren nur „dienende Funktion“ hat und nicht zu abweichenden materiell-rechtlichen Ergebnissen führen darf. Würde über den Grundbesitzwert nicht in einem besonderen Verfahren, sondern im Rahmen der Steuerfestsetzung entschieden, bestünde kein Zweifel daran, dass § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO hier anwendbar wäre. In diesem Fall kann daher auf die Nachholung der Feststellung verzichtet werden.

Steuerberechnung und Steuerschuldner

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Sie beträgt grundsätzlich 3,5 % und ist auf volle Euro nach unten abzurunden. Von der durch das Grundgesetz eingeräumten Befugnis, den Steuersatz hiervon abweichend zu bestimmen, haben zwischenzeitlich fast alle Länder wie folgt Gebrauch gemacht.

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern:

BundeslandSteuersatz in %Anhebung seit …
Baden-Württemberg5,05.11.2011
Bayern3,5––
Berlin6,01.1.2014
Brandenburg6,51.7.2015
Bremen5,01.1.2014
Hamburg4,51.1.2009
Hessen6,01.8.2014
Mecklenburg-Vorpommern5,01.7.2012
Niedersachsen5,01.1.2014
Nordrhein-Westfalen6,51.1.2015
Rheinland-Pfalz5,01.3.2012
Saarland6,51.1.2015
Sachsen3,5––
Sachsen-Anhalt5,01.3.2012
Schleswig-Holstein6,51.1.2014
Thüringen5,0 (6,5 geplant)7.4.2011 (1.1.2017)

Steuerschuldner sind regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Veräußerer und Erwerber als Gesamtschuldner. Jeder Gesamtschuldner schuldet dem Gläubiger die gesamte Leistung und die Erfüllung durch einen wirkt auch für die anderen Gläubiger.

Hinweis

Gesamtschuldnerschaft und Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG

Nicht geklärt ist bislang die Frage der Anwendbarkeit des § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO im Rahmen der Gesamtschuldnerschaft im Zusammenhang mit § 8 Abs. 2 GrEStG.

Es ist z. B. denkbar, dass der Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwerts sowie der Grunderwerbsteuerbescheid gegenüber dem Steuerpflichtigen A Anfang 2015 unter Anwendung des § 8 Abs. 2 GrEStG a. F. vorläufig nach § 165 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und 4 AO im Hinblick auf die anstehende Entscheidung des BVerfG ergangen sind. Da der Steuerpflichtige A nicht zahlt, soll nunmehr der Steuerpflichtige B als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden.

Da § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO nur Fälle der Aufhebung oder Änderung von Steuerbescheiden oder diesen gleich gestellten Bescheiden umfasst und es sich gegenüber dem Steuerpflichtigen B um eine erstmalige Feststellung bzw. Steuerfestsetzung handelt, dürfte § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO bei wörtlicher Auslegung einer höheren Feststellung bzw. Steuerfestsetzung nicht entgegen stehen.

Andererseits wäre vorliegend wegen der besonderen Konstellation in Form der Gesamtschuldnerschaft eine Realisierung des nach der Neuregelung des § 8 Abs. 2 GrEStG ggf. höheren Steueranspruchs möglich und die Rechtsfolge des § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO würde zumindest wirtschaftlich „umgangen“. Im Übrigen könnte der Steuerpflichtige B den Steuer-Mehrbetrag regelmäßig gegenüber dem Steuerpflichtigen A zivilrechtlich geltend machen, sodass im Ergebnis auch die Vertrauensschutzregelung des § 176 AO gegenüber dem Steuerpflichtigen A unterlaufen wäre.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig? 1 Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Allerdings darf das Finanzamt eine längere Zahlungsfrist setzen, z. B. wenn der Steuerschuldner weder Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthaltsort, Geschäftsleitung oder Sitz im Inland hat.

Nichtfestsetzung, Aufhebung oder Änderung der Steuer

Neben den allgemeinen Korrekturvorschriften der Abgabenordnung gelten im Grunderwerbsteuerrecht spezialgesetzliche Normen. Diese sind antragsgebunden und kommen in Betracht bei

  • der Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist. Der Anspruch aus § 16 Abs. 1 GrEStG auf Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung ist ein eigenständiger Anspruch aus dem Steuerschuldverhältnis, der den ursprünglichen Steueranspruch unberührt lässt. Mit der wirksamen Erklärung des Rücktritts vom Kaufvertrag steht dem Steuerpflichtigen ein Anspruch auf Aufhebung der festgesetzten Grunderwerbsteuer zu. Ab diesem Zeitpunkt ist auch die Einziehung der bereits verwirkten Säumniszuschläge unbillig.
    Ein Grundstückserwerb, der auf der Übertragung von Anteilen an einer Erbengemeinschaft beruht, kann auch dadurch rückgängig gemacht werden, dass ein Miterbe sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt und der Erwerber in Erfüllung seiner Verpflichtung aus § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB die Erbteile unmittelbar auf den vorkaufsberechtigten Miterben überträgt;
  • dem Rückerwerb des Eigentums an dem veräußerten Grundstück durch den Veräußerer. Die Steuer wird dabei sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorangegangenen Erwerbsvorgang nicht festgesetzt. Erwirbt der Veräußerer Wohnungs- und Teileigentum an dem vom Erwerber in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Grundstück, liegt allerdings kein zur Nichterhebung der Grunderwerbsteuer führender Rückerwerb des veräußerten Grundstücks vor. Denn die durch Teilung eines veräußerten Grundstücks in Wohnungseigentum und Teileigentum neu entstehenden Miteigentumsanteile sind weder identisch noch teilidentisch mit dem veräußerten Grundstück. Ein Grunderwerbsteuerbescheid ist auch nicht nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG aufzuheben, wenn der Rückerwerb nicht aufgrund vertraglichen Rücktrittsrechts, sondern im Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgt.
  • der Herabsetzung der Gegenleistung für das Grundstück.

Wichtig

Finanzverwaltung begegnet Rechtsprechungsänderung durch Nichtanwendungsgesetz

Nach § 16 Abs. 5 GrEStG a. F. galten die Vorschriften des § 16 Abs. 1 bis 4 GrEStG nicht, wenn einer der in § 1 Abs. 2, 2a, 3 und 3a GrEStG bezeichneten Erwerbsvorgänge rückgängig gemacht wurde, der nicht ordnungsmäßig angezeigt war. Nach der Rechtsprechung des BFH ist die Anzeige eines solchen Erwerbsvorgangs nur dann ordnungsgemäß nach § 16 Abs. 5 GrEStG, wenn ihr u. a. diejenigen Rechtsvorgänge eindeutig und vollständig entnommen werden können, die den Besteuerungstatbestand ausgelöst oder zur Tatbestandsverwirklichung beigetragen haben. Grundstücksbezogene Angaben sind aber nicht erforderlich (Änderung der Rechtsprechung).

Mit der Änderung des § 16 Abs. 5 GrEStG durch das Gesetz zur Anpassung des nationalen Steuerrechts an den Beitritt Kroatiens und zur Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften hat der Gesetzgeber auf die geänderte Rechtsprechung des BFH reagiert und verlangt entsprechend der bisherigen Verwaltungspraxis eine fristgerechte und in allen Teilen vollständige vorherige Anzeige. Die Anzeige ist nur dann vollständig, wenn – entgegen der Rechtsprechung des BFH – auch Angaben zum Grundstück gemacht werden.

Die vorstehend erfolgte Klarstellung zum Anzeigenbegriff in § 16 Abs. 5 GrEStG hat der Gesetzgeber jetzt auch in § 21 GrEStG vorgenommen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass der Anzeigenbegriff innerhalb des GrEStG einheitlich anzuwenden ist.

Unbedenklichkeitsbescheinigung und Urkundenaushändigung

Ein Grundstückserwerber darf in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn die Steuerfreiheit gegeben ist. Es darf sie auch erteilen, wenn die Steuerforderung nicht gefährdet ist.

Ferner dürfen die Gerichte, Behörden und Notare Urkunden, die einen anzeigepflichtigen Vorgang betreffen, den Beteiligten erst aushändigen und Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften den Beteiligten erst erteilen, wenn sie die Anzeigen in allen Teilen vollständig (§§ 18 und 20 GrEStG) an das Finanzamt abgesandt haben.

Länderübergreifende Kooperation bei Verwaltung der Grunderwerbsteuer

Im Zuge einer Kooperation zwischen den Ländern Rheinland-Pfalz und Saarland auf den Gebieten der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer (Projekt „KoRPuS“) erfolgt eine wechselseitige Aufgabenwahrnehmung. Die Bearbeitung der saarländischen Erbschaft- und Schenkungsteuerfälle erfolgt zum 1.1.2015 durch das Land Rheinland-Pfalz beim Finanzamt in Kusel. Die Aufgabenwahrnehmung durch Rheinland-Pfalz erfolgt grundsätzlich für Erbschaftsteuervorgänge, die im Saarland seit dem 1.4.2014 und für Schenkungsteuervorgänge die ab dem 1.10.2014 eingegangen sind.

Die Grunderwerbsteuerstelle des Saarlandes wurde mit Wirkung vom 1.10.2014 an das Finanzamt Merzig verlagert. Sie hat im Laufe des Jahres 2015 die Bearbeitung der ersten rheinland-pfälzischen Grunderwerbsteuerfälle übernommen.