Was ist die Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer – DefinitionDie Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt unter die Verkehrsteuer, das heißt: Sie zahlen Steuern für die Übertragung von Gütern auf der Grundlage von zivilrechtlichen Rechtsgeschäften. Sie ist zu zahlen für Erwerbsvorgänge von bebauten oder unbebauten Grundstücken oder Teile eines solchen. Entrichten müssen Sie die Grunderwerbsteuer an das jeweilige Bundesland, für das sie eine wichtige Steuereinnahme darstellt. Es gelten unterschiedliche Steuersätze, die von den Ländern selbst festgelegt werden. Gesetzliche GrundlageAls rechtliche Grundlage dient das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vom 26.2.1997. |
Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Grundsteuer sind relevant für Immobilieneigentümer:innen. Es handelt sich aber um zwei unterschiedliche Arten von Steuern, die verschiedenen Zwecken dienen.
Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Grund erworben wird. Daher der Name. Sie wird nur einmal gezahlt.
Die Grundsteuer hingegen ist eine dauerhafte Steuer, die bei Grundbesitz anfällt. Sie wird jährlich gezahlt. Die Höhe der Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben.
Bei welchen Erwerbsvorgängen fällt Grunderwerbsteuer an?
Rechtsgeschäft mit Verpflichtung
Der Erwerbsvorgang, der im Alltag wohl am häufigsten vorkommt, ist das Verpflichtungsgeschäft. Daraus entsteht ein Anspruch des Gläubigers gegenüber dem Verpflichteten zur Übereignung eines inländischen Grundstücks. Das bekannteste Verpflichtungsgeschäft ist der Kaufvertrag.
Auflassung, Eigentumsübergang, Meistgebot
- Auflassung: Soll ein Eigentum übertragen werden, bedarf es dazu der Auflassung sowie eines Grundbucheintrags. Für die Auflassung fällt dann Grunderwerbsteuer an.
- Eigentumsübergang: Auch für den Übergang von Eigentum ist Grunderwerbsteuer zu entrichten, insofern es im Voraus zu keinem Rechtsgeschäft kam, welches einen Anspruch auf Übereignung begründet und es keine Auflassung benötigt. Darunter fallen beispielsweise Erwerbsvorgänge aufgrund eines Erbes oder eines Flurbereinigungsverfahrens. Ausnahmen regelt § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG.
- Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, wird das Meistgebot mit der Grunderwerbsteuer belastet.
Steuervergünstigungen
Die als Steuervergünstigungen bezeichneten Vorschriften der §§ 3 – 7 GrEStG sind der Sache nach Steuerbefreiungen. Es wird zwischen „echten“ Steuerbefreiungen und Steuerbefreiungen in Sonderfällen unterschieden. Bei den „echten“ Steuerbefreiungen bilden die personenbezogenen Steuerbefreiungen eine besondere Gruppe. Bei den Steuerbefreiungen in Sonderfällen ist insbesondere die Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern nach § 6a GrEStG hervorzuheben.
Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
Von der Besteuerung sind insbesondere die folgenden Erwerbsvorgänge ausgenommen:
- der Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert die Freigrenze von 2.500 EUR nicht übersteigt. Werden in einem Kaufvertrag mehrere Grundstücke veräußert, ist die Freigrenze jeweils auf die Veräußerung jedes einzelnen Grundstücks anzuwenden. Der Kaufpreis ist auf die einzelnen Erwerbsvorgänge aufzuteilen;
- der Grundstückserwerb von Todes wegen sowie die Grundstücksschenkung unter Lebenden i. S. d. Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes. Dadurch soll neben der Belastung des Erwerbs mit Erbschaft- oder Schenkungsteuer eine zusätzliche Belastung mit Grunderwerbsteuer vermieden werden und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer anfällt;
- der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers. Steuerbefreit ist zudem der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung bzw. Aufhebung der Lebenspartnerschaft;
- der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer (auf- oder absteigend) in gerader Linie verwandt sind, z. B. Kinder, Enkel sowie Eltern, Großeltern usw. Ob die Verwandtschaft auf ehelicher oder unehelicher Geburt beruht, ist ohne Bedeutung. Nicht begünstigt ist hingegen der Erwerb unter Geschwistern; ausnahmsweise kann die Grundstücksübertragung zwischen Geschwistern als abgekürzter Leistungsweg einer freigebigen Zuwendung eines Elternteils an die Schwester des Beschenkten in interpolierender Betrachtung des § 3 Nr. 2 Satz 1 i. V. m. § 3 Nr. 6 GrEStG jedoch steuerbefreit sein. Da die Entscheidung des BFH noch nicht im BStBl II veröffentlicht ist, wird sie von den Finanzämtern nicht angewandt; außerdem hat die Finanzverwaltung in 2 vergleichbaren Fällen Revision gegen die vorinstanzlichen Urteile eingelegt.
Durch § 23 Abs. 9 GrEStG i. d. F. des AmtshilfeRLUmsG wurden eingetragene Lebenspartner den Ehegatten hinsichtlich sämtlicher für sie geltenden Befreiungen von der Grunderwerbsteuer für Erwerbsvorgänge ab Inkrafttreten des LPartG am 1.8.2001 für alle noch nicht bestandskräftigen Altfälle gleichgestellt.
Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern
6a GrEStG sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuervergünstigung für Umwandlungsvorgänge innerhalb eines Konzerns und die aufgrund einer solchen Umwandlung übergehende Verwertungsbefugnis vor. Hierdurch sollen konzerninterne Umstrukturierungenerleichtert werden.
Die Begünstigung erfasst die nach § 1 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG aufgrund einer Umwandlung verwirklichten steuerbaren Erwerbsvorgänge sowie die aufgrund einer derartigen Umwandlung übergehende Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG. Begünstigt sind Umwandlungen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 – 3 UmwG (Verschmelzung, Spaltung und Vermögensübertragung). Daneben gilt die Begünstigung auch für entsprechende Umwandlungen nach dem Recht eines EU-/EWR-Mitgliedstaats.
Durch das AmtshilfeRLUmsG wurde die Steuervergünstigung in § 6a Satz 1 GrEStG auf Einbringungen sowie andere Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage ausgedehnt. Aufgrund einer weiteren Änderung des § 6a GrEStG durch das Gesetz zur Anpassung des nationalen Steuerrechts an den Beitritt Kroatiens und zur Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften wird klargestellt, dass alle Voraussetzungen für die Vergünstigung, insbesondere die Vor- und Nachbehaltensfristen, auch für diese neuen Rechtsvorgänge gelten.
Steuerberechnung und Steuerschuldner
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Sie beträgt grundsätzlich 3,5 % und ist auf volle Euro nach unten abzurunden. Von der durch das Grundgesetz eingeräumten Befugnis, den Steuersatz hiervon abweichend zu bestimmen, haben zwischenzeitlich fast alle Länder wie folgt Gebrauch gemacht.
Grunderwerbsteuer nach Bundesländern:
Abb. 1: Die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern
| Bundesland | Steuersatz in % | Anhebung seit … |
| Baden-Württemberg | 5,0 | 5.11.2011 |
| Bayern | 3,5 | –– |
| Berlin | 6,0 | 1.1.2014 |
| Brandenburg | 6,5 | 1.7.2015 |
| Bremen | 5,0 | 1.1.2014 |
| Hamburg | 4,5 | 1.1.2009 |
| Hessen | 6,0 | 1.8.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 | 1.7.2012 |
| Niedersachsen | 5,0 | 1.1.2014 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 | 1.1.2015 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 | 1.3.2012 |
| Saarland | 6,5 | 1.1.2015 |
| Sachsen | 3,5 | –– |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 | 1.3.2012 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 | 1.1.2014 |
| Thüringen | 5,0 (6,5 geplant) | 7.4.2011 (1.1.2017) |
Steuerschuldner sind regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Veräußerer und Erwerber als Gesamtschuldner. Jeder Gesamtschuldner schuldet dem Gläubiger die gesamte Leistung und die Erfüllung durch einen wirkt auch für die anderen Gläubiger.
Hinweis
Gesamtschuldnerschaft und Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG
Nicht geklärt ist bislang die Frage der Anwendbarkeit des § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO im Rahmen der Gesamtschuldnerschaft im Zusammenhang mit § 8 Abs. 2 GrEStG.
Es ist z. B. denkbar, dass der Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwerts sowie der Grunderwerbsteuerbescheid gegenüber dem Steuerpflichtigen A Anfang 2015 unter Anwendung des § 8 Abs. 2 GrEStG a. F. vorläufig nach § 165 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und 4 AO im Hinblick auf die anstehende Entscheidung des BVerfG ergangen sind. Da der Steuerpflichtige A nicht zahlt, soll nunmehr der Steuerpflichtige B als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden.
Da § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO nur Fälle der Aufhebung oder Änderung von Steuerbescheiden oder diesen gleich gestellten Bescheiden umfasst und es sich gegenüber dem Steuerpflichtigen B um eine erstmalige Feststellung bzw. Steuerfestsetzung handelt, dürfte § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO bei wörtlicher Auslegung einer höheren Feststellung bzw. Steuerfestsetzung nicht entgegen stehen.
Andererseits wäre vorliegend wegen der besonderen Konstellation in Form der Gesamtschuldnerschaft eine Realisierung des nach der Neuregelung des § 8 Abs. 2 GrEStG ggf. höheren Steueranspruchs möglich und die Rechtsfolge des § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO würde zumindest wirtschaftlich „umgangen“. Im Übrigen könnte der Steuerpflichtige B den Steuer-Mehrbetrag regelmäßig gegenüber dem Steuerpflichtigen A zivilrechtlich geltend machen, sodass im Ergebnis auch die Vertrauensschutzregelung des § 176 AO gegenüber dem Steuerpflichtigen A unterlaufen wäre.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig? 1 Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Allerdings darf das Finanzamt eine längere Zahlungsfrist setzen, z. B. wenn der Steuerschuldner weder Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthaltsort, Geschäftsleitung oder Sitz im Inland hat.
